7 Kos Tersembunyi Bila Beli Rumah di Malaysia 2026 Yang Ramai Tak Sangka – Jangan Rugi Puluhan Ribu!

Membeli rumah idaman merupakan impian setiap rakyat Malaysia, namun ramai yang terkejut apabila mendapati bahawa kos sebenar membeli rumah jauh lebih tinggi daripada harga yang tertera. Selain daripada harga pembelian dan bayaran pendahuluan (downpayment) 10%, terdapat pelbagai kos tersembunyi yang boleh mencecah RM20,000 hingga RM70,000 tambahan yang perlu anda sediakan. Kos-kos ini sering diabaikan oleh pembeli rumah pertama kali, menyebabkan mereka menghadapi masalah kewangan yang serius selepas pembelian. Artikel ini akan mendedahkan lapan kos kritikal yang mesti anda ketahui sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) supaya anda dapat merancang kewangan dengan lebih bijak dan mengelakkan kejutan yang tidak diingini.

Memahami kos-kos ini bukan sahaja membantu anda menyediakan modal yang mencukupi, malah membolehkan anda membuat keputusan pembelian yang lebih bermaklumat dan realistik berdasarkan kemampuan sebenar. Ramai pembeli rumah hanya fokus kepada harga rumah dan bayaran bulanan pinjaman, tanpa menyedari bahawa yuran guaman, duti setem, insurans, dan pelbagai caj lain boleh menambah beban kewangan secara mendadak pada peringkat awal pembelian.

Kandungan Artikel

1. Yuran Guaman Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Pinjaman
2. Duti Setem: Cukai Kerajaan Yang Tidak Boleh Dielakkan
3. Deposit dan Wang Cengkeram (Earnest Deposit)
4. Yuran Penilaian Hartanah oleh Bank
5. Insurans MRTA atau MLTA: Perlindungan Pinjaman Perumahan
6. Cukai Tahunan: Cukai Tanah dan Cukai Pintu
7. Maintenance Fee dan Sinking Fund untuk Hartanah Strata
8. Kos Pengubahsuaian dan Renovasi Awal

1. Yuran Guaman Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Pinjaman

Yuran guaman merupakan salah satu kos tersembunyi terbesar yang ramai pembeli rumah tidak jangkakan, terutamanya mereka yang membeli hartanah buat kali pertama. Apabila anda membeli rumah, anda sebenarnya memerlukan perkhidmatan peguam untuk dua perkara utama: menyediakan Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement atau SPA) antara anda dengan penjual, dan menyediakan Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement) antara anda dengan bank pemberi pinjaman. Kedua-dua dokumen undang-undang ini adalah wajib dan tidak boleh dielakkan dalam sebarang transaksi hartanah di Malaysia, dan setiap satunya datang dengan kos yuran guaman yang berasingan.

Majlis Peguam Malaysia telah menetapkan kadar yuran guaman yang standard berdasarkan nilai hartanah yang dibeli, menggunakan sistem peratusan berperingkat (progressive rate) yang menurun apabila nilai hartanah meningkat. Struktur kadar ini direka untuk memastikan yuran adalah berpatutan dan tidak membebankan pembeli secara berlebihan. Berikut adalah jadual kadar terkini untuk yuran guaman bagi transaksi hartanah:

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, mari kita lihat contoh praktikal: jika anda membeli rumah bernilai RM600,000, yuran guaman untuk SPA dikira seperti berikut: RM500,000 pertama dikenakan 1% = RM5,000, manakala baki RM100,000 dikenakan 0.8% = RM800, menjadikan jumlah yuran guaman SPA sebanyak RM5,800. Kemudian, anda masih perlu membayar yuran guaman yang sama untuk perjanjian pinjaman bank, menjadikan jumlah keseluruhan yuran guaman untuk kedua-dua dokumen adalah sekitar RM11,600.

Walau bagaimanapun, terdapat berita baik untuk pembeli rumah baharu daripada pemaju hartanah. Mulai tahun 2023, Solicitors Remuneration Order (SRO) 2023 telah memperkenalkan diskaun istimewa di mana yuran guaman untuk hartanah yang dibeli terus daripada pemaju di bawah Akta Pemajuan Perumahan dikenakan potongan antara 25% hingga 50% daripada kadar standard. Ini bermakna jika anda membeli rumah baharu daripada pemaju, yuran guaman anda boleh menjadi jauh lebih rendah berbanding membeli rumah subsale.

Bagi yuran guaman pinjaman perumahan, terdapat kelebihan tambahan kerana kebanyakan bank membenarkan yuran ini dimasukkan (absorbed) ke dalam jumlah pinjaman, jadi anda tidak perlu mengeluarkan wang tunai untuk bayaran ini pada awal pembelian. Ini mengurangkan beban kewangan segera pembeli, namun perlu diingat bahawa jumlah ini akan menjadi sebahagian daripada pinjaman anda dan anda perlu membayar faedah ke atasnya sepanjang tempoh pinjaman. Selain yuran asas, peguam juga akan mengenakan caj tambahan (disbursement fees) untuk kerja-kerja berkaitan seperti carian rasmi di Pejabat Tanah, pendaftaran dokumen, dan bayaran pos, yang biasanya berjumlah antara RM500 hingga RM1,500 bergantung kepada kerumitan kes.

Adalah sangat penting untuk mendapatkan quotation atau sebut harga yang jelas daripada peguam anda sebelum memulakan proses pembelian supaya anda tahu dengan tepat berapa jumlah yang perlu disediakan. Jangan teragak-agak untuk bertanya dan mendapatkan pecahan kos secara terperinci, termasuk semua caj sampingan. Sesetengah firma guaman mungkin menawarkan pakej promosi atau diskaun terutamanya untuk pembelian rumah baharu, jadi adalah bijak untuk membandingkan tawaran daripada beberapa firma guaman sebelum membuat keputusan akhir anda.

2. Duti Setem: Cukai Kerajaan Yang Tidak Boleh Dielakkan

Duti setem adalah cukai wajib kepada kerajaan yang dikenakan ke atas dokumen-dokumen undang-undang yang terlibat dalam transaksi pembelian hartanah, dan ia merupakan salah satu kos terbesar yang pembeli rumah perlu tanggung. Duti setem ini tidak boleh dielakkan dan mesti dibayar sebelum dokumen-dokumen hartanah anda dapat didaftarkan secara sah di Pejabat Tanah. Terdapat dua jenis duti setem utama yang perlu dibayar: duti setem untuk Perjanjian Jual Beli (Stamp Duty on SPA) dan duti setem untuk Perjanjian Pinjaman (Stamp Duty on Loan Agreement).

Kadar duti setem untuk SPA menggunakan sistem kadar berperingkat (ad valorem) yang meningkat mengikut nilai hartanah, dengan kadar terkini untuk tahun 2026 adalah seperti berikut:

Untuk memberikan contoh yang lebih jelas, jika anda membeli rumah bernilai RM500,000, pengiraan duti setem adalah: RM100,000 pertama × 1% = RM1,000, dan baki RM400,000 × 2% = RM8,000, menjadikan jumlah duti setem sebanyak RM9,000. Ini adalah jumlah yang besar dan perlu disediakan dalam bentuk tunai atau bank draft kepada peguam anda untuk proses pendaftaran.

Kerajaan Malaysia kadangkala memperkenalkan insentif dan pengecualian duti setem untuk membantu pembeli rumah, terutamanya pembeli rumah pertama dan hartanah dalam julat harga mampu milik. Pada tahun-tahun sebelumnya, terdapat pengecualian penuh duti setem untuk rumah di bawah RM500,000 bagi pembeli rumah pertama, namun polisi ini berubah-ubah bergantung kepada Belanjawan Kerajaan tahunan. Untuk tahun 2026, adalah penting untuk menyemak dengan peguam atau ejen hartanah anda sama ada terdapat sebarang pelepasan atau pengecualian duti setem yang boleh anda manfaatkan.

Selain duti setem untuk SPA, anda juga perlu membayar duti setem untuk perjanjian pinjaman bank, yang dikira sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman yang anda ambil. Sebagai contoh, jika anda membuat pinjaman RM450,000, duti setem pinjaman adalah 0.5% × RM450,000 = RM2,250. Apabila digabungkan dengan duti setem SPA, jumlah keseluruhan duti setem yang perlu dibayar boleh dengan mudah mencecah RM10,000 hingga RM20,000 atau lebih, bergantung kepada nilai hartanah dan jumlah pinjaman anda.

Duti setem perlu dibayar dalam tempoh 30 hari dari tarikh penandatanganan dokumen untuk mengelakkan penalti lewat bayar. Kebiasaannya, peguam anda akan mengumpul bayaran duti setem ini daripada anda dan membuat pembayaran kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) bagi pihak anda sebagai sebahagian daripada perkhidmatan mereka. Peguam akan memberikan resit rasmi pembayaran duti setem setelah proses selesai, dan dokumen yang telah disetemkan ini akan digunakan untuk pendaftaran rasmi hakmilik tanah anda.

Perlu diingatkan bahawa duti setem adalah tanggungjawab pembeli dan tidak boleh dirundingkan dengan penjual untuk ditanggung oleh mereka, kecuali ada persetujuan khas dalam rundingan jual beli. Oleh itu, pastikan anda mengambil kira kos duti setem ini dalam perancangan kewangan awal anda. Sesetengah pembeli rumah terkejut apabila mendapati bahawa jumlah wang yang perlu disediakan pada hari penandatanganan SPA adalah jauh lebih tinggi daripada sekadar bayaran pendahuluan 10%, kerana duti setem dan yuran guaman perlu dibayar hampir pada masa yang sama.

Untuk mengelakkan sebarang masalah kewangan, adalah sangat disarankan untuk menyediakan tambahan 5-7% daripada harga rumah selain daripada 10% deposit untuk menampung kos yuran guaman, duti setem, dan lain-lain caj. Ini bermakna jika anda membeli rumah RM500,000, anda sepatutnya menyediakan sekurang-kurangnya RM50,000 (deposit) + RM35,000 (yuran dan duti) = RM85,000 untuk memastikan transaksi berjalan lancar tanpa tekanan kewangan yang mendadak.

3. Deposit dan Wang Cengkeram (Earnest Deposit)

Deposit dan wang cengkeram, atau lebih dikenali sebagai earnest deposit atau booking fee, merupakan bayaran awal yang perlu dibuat segera selepas anda bersetuju untuk membeli sesebuah hartanah. Bayaran ini berfungsi sebagai wang tanda jadi yang menunjukkan komitmen serius anda sebagai pembeli untuk meneruskan transaksi dan secara automatik akan “mengunci” harta tersebut supaya penjual tidak boleh menjualnya kepada pembeli lain. Wang cengkeram ini adalah sebahagian daripada harga pembelian rumah, bukan bayaran tambahan yang berasingan, dan akan dikira sebagai sebahagian daripada deposit 10% yang perlu anda bayar.

Jumlah wang cengkeram yang standard di Malaysia adalah sekitar 2-3% daripada harga rumah untuk hartanah subsale, atau dalam sesetengah kes boleh menjadi sejumlah nominal seperti RM1,000 hingga RM3,000 bergantung kepada persetujuan antara pembeli dan penjual. Untuk hartanah subsale, jika anda membayar 3% sebagai booking fee, maka anda hanya perlu membayar baki 7% lagi untuk melengkapkan deposit 10% yang diperlukan semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Mulai tahun 2024, kerajaan telah mengenakan Sales and Service Tax (SST) sebanyak 8% ke atas yuran ejen hartanah, menjadikan earnest deposit dikira sebagai 3.24% termasuk SST.

Proses pembayaran wang cengkeram perlu dilakukan dengan berhati-hati untuk melindungi kepentingan anda sebagai pembeli. Yang paling penting adalah anda mesti membayar earnest deposit ke akaun syarikat agensi hartanah yang berdaftar, bukan kepada akaun peribadi ejen hartanah individu. Agensi hartanah akan bertindak sebagai “stakeholder” atau pemegang amanah dan tidak dibenarkan melepaskan wang tersebut kepada penjual atau ejen sebagai komisen sebelum pinjaman anda diluluskan dan SPA ditandatangani. Pembayaran boleh dibuat melalui bank cheque, bank draft, atau pemindahan online (online transfer) terus ke akaun bank syarikat agensi tersebut.

Apabila membuat pembayaran wang cengkeram, anda perlu mengisi Booking Form, Offer to Purchase (OTP) Form, atau Application to Purchase (ATP) Form dengan maklumat yang lengkap dan tepat. Pastikan semua butiran seperti nama penuh anda, nombor kad pengenalan, alamat semasa, maklumat hartanah yang dibeli (alamat lengkap, lot number, saiz), harga jual beli yang dipersetujui, dan jumlah deposit yang dibayar dicatatkan dengan betul. Sebarang kesilapan dalam borang ini boleh menyebabkan masalah undang-undang di kemudian hari, jadi semak semula semua maklumat sebelum menandatangani.

Selepas membuat pembayaran, anda mesti mendapatkan resit rasmi daripada syarikat agensi hartanah yang menunjukkan jumlah yang telah dibayar, tarikh pembayaran, dan tujuan pembayaran. Simpan salinan resit ini bersama dengan salinan booking form yang telah ditandatangani sebagai bukti dokumentasi yang penting. Dalam kes berlaku sebarang pertikaian atau masalah dengan penjual atau ejen, dokumen-dokumen ini akan menjadi bukti undang-undang yang anda perlukan untuk melindungi hak anda.

Satu perkara penting yang ramai pembeli tidak tahu adalah mengenai hak untuk mendapatkan kembali (refund) wang cengkeram sekiranya pinjaman perumahan anda ditolak oleh bank. Menurut amalan standard di Malaysia, jika pinjaman anda tidak diluluskan oleh institusi kewangan bukan kerana kesilapan atau kecuaian anda sendiri (misalnya memberikan maklumat palsu atau rekod kredit yang buruk), maka wang earnest deposit anda sepatutnya dikembalikan sepenuhnya. Walau bagaimanapun, ini bergantung kepada syarat-syarat yang dinyatakan dalam Booking Form atau OTP Form yang anda tandatangani pada awalnya.

Untuk hartanah subsale, wang booking fee yang telah dibayar akan dipindahkan kepada Client Account firma guaman hartanah yang mengendalikan transaksi anda sebaik sahaja perjanjian jual beli dipersetujui. Peguam akan memegang wang ini sebagai amanah sehingga semua syarat dipenuhi dan transaksi selesai sepenuhnya. Jika terdapat sebarang masalah yang menyebabkan transaksi terbatal atas sebab yang sah, wang tersebut akan dikembalikan kepada anda melalui peguam setelah ditolak sebarang caj yang telah dibelanjakan.

4. Yuran Penilaian Hartanah oleh Bank

Yuran penilaian hartanah, atau valuation fee, adalah kos yang dikenakan oleh bank atau institusi kewangan untuk melantik jurunilai profesional yang berlesen bagi menilai nilai pasaran semasa hartanah yang anda ingin beli. Proses penilaian ini adalah langkah wajib dalam permohonan pinjaman perumahan kerana bank perlu memastikan bahawa harga yang anda bayar untuk hartanah tersebut adalah munasabah dan sejajar dengan nilai pasaran sebenar. Bank tidak akan meluluskan pinjaman berdasarkan harga yang anda nyatakan sahaja; mereka memerlukan laporan penilaian bebas daripada jurunilai bertauliah untuk menentukan nilai sebenar hartanah sebagai cagaran pinjaman.

Jurunilai yang dilantik akan menjalankan pemeriksaan fizikal ke atas hartanah tersebut dan membuat penilaian berdasarkan pelbagai faktor termasuk lokasi, keadaan struktur bangunan, kemudahan sekitar, harga transaksi hartanah setara (comparable) di kawasan yang sama, dan trend pasaran hartanah semasa. Laporan penilaian yang terperinci ini kemudiannya akan dihantar kepada bank sebagai asas untuk menentukan jumlah maksimum pinjaman yang boleh diberikan kepada anda. Sekiranya nilai penilaian lebih rendah daripada harga pembelian, bank mungkin hanya meluluskan pinjaman berdasarkan nilai penilaian, bukan harga yang anda persetujui dengan penjual.

Yuran penilaian dikira menggunakan sistem peratusan berperingkat berdasarkan nilai hartanah, seperti yang ditetapkan di bawah Jadual Ketujuh Akta Pentaksir, Penilai dan Ejen Harta Tanah 1986. Struktur kadar adalah seperti berikut:

Sebagai contoh praktikal, jika anda membeli hartanah bernilai RM500,000, yuran penilaian dikira seperti berikut: RM100,000 pertama × 0.25% = RM250, dan baki RM400,000 × 0.20% = RM800, menjadikan jumlah yuran penilaian sebanyak RM1,050. Untuk hartanah yang lebih mahal bernilai RM1 juta, yuran penilaian akan mencecah sekitar RM2,050, manakala untuk hartanah RM2 juta boleh mencecah RM4,050 atau lebih.

Kebanyakan bank akan mengenakan yuran penilaian ini kepada pemohon pinjaman, iaitu anda sebagai pembeli, dan bayaran ini biasanya perlu dibuat terlebih dahulu sebelum atau semasa proses penilaian dijalankan. Walau bagaimanapun, terdapat promosi dan pakej istimewa daripada sesetengah bank yang menawarkan pengecualian yuran penilaian (free valuation) sebagai sebahagian daripada kempen marketing mereka untuk menarik pelanggan baharu. Oleh itu, adalah bijak untuk membandingkan tawaran daripada beberapa bank sebelum membuat keputusan akhir mengenai pinjaman perumahan anda.

Dalam sesetengah kes, terutamanya untuk pembiayaan hartanah komersial atau hartanah bernilai tinggi, bank mungkin memerlukan penilaian daripada dua atau lebih jurunilai untuk mendapatkan purata nilai yang lebih tepat dan mengurangkan risiko. Ini bermakna yuran penilaian anda boleh menjadi berganda, jadi pastikan anda bertanya kepada bank mengenai keperluan khusus mereka pada peringkat awal permohonan pinjaman.

Selain daripada penilaian untuk permohonan pinjaman awal, sesetengah bank juga memerlukan penilaian semula (revaluation) sekiranya proses pinjaman mengambil masa yang lama atau jika terdapat perubahan ketara dalam keadaan pasaran hartanah. Penilaian semula ini juga akan dikenakan yuran tambahan, jadi adalah penting untuk memastikan permohonan pinjaman anda diproses dengan pantas untuk mengelakkan kos tambahan yang tidak perlu. Proses penilaian biasanya mengambil masa 1 hingga 2 minggu dari tarikh pemeriksaan fizikal dijalankan sehingga laporan penilaian siap dan dihantar kepada bank.

Yuran penilaian ini biasanya tidak boleh dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman dan perlu dibayar secara tunai atau bank draft kepada bank. Oleh itu, pastikan anda mengambil kira kos ini dalam perancangan kewangan anda sebagai salah satu kos pendahuluan yang perlu disediakan sebelum pinjaman anda diluluskan. Untuk mendapatkan anggaran yuran penilaian yang lebih tepat, anda boleh menggunakan kalkulator yuran penilaian dalam talian percuma atau bertanya terus kepada pegawai bank yang mengendalikan permohonan pinjaman anda.

5. Insurans MRTA atau MLTA: Perlindungan Pinjaman Perumahan

Insurans untuk pinjaman perumahan adalah keperluan wajib yang ditetapkan oleh institusi kewangan semasa anda membuat pinjaman untuk membeli rumah. Terdapat dua jenis insurans utama yang perlu anda ketahui: MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) dan MLTA (Mortgage Level Term Assurance). Kedua-dua insurans ini direka untuk melindungi peminjam dan keluarga mereka sekiranya berlaku kematian, ketidakupayaan kekal dan menyeluruh (Total Permanent Disability atau TPD), atau penyakit kritikal, memastikan bahawa pinjaman perumahan dapat dijelaskan walaupun peminjam tidak lagi berupaya membayar.

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) adalah jenis insurans yang paling popular dan paling kerap disarankan oleh bank kerana ia jauh lebih murah berbanding MLTA. Ciri utama MRTA adalah perlindungannya menurun mengikut baki pinjaman anda – apabila baki pinjaman berkurangan setiap tahun, jumlah perlindungan insurans juga berkurangan mengikut jadual yang sama. Premium MRTA dibayar sebagai bayaran sekali sahaja (one-time lump sum payment) dan boleh dimasukkan terus ke dalam jumlah pinjaman perumahan anda, jadi anda tidak perlu mengeluarkan wang tunai tambahan pada awal pembelian.

Sebagai contoh konkrit, seorang pembeli rumah berusia 28 tahun yang mengambil pinjaman perumahan sebanyak RM450,000 dengan tempoh 30 tahun dan kadar faedah 6% hanya perlu membayar premium MRTA sebanyak RM11,695.50 sekali sahaja sepanjang tempoh pinjaman. Premium ini boleh dimasukkan ke dalam pinjaman, bermakna anda akan membayarnya secara ansuran bulanan bersama-sama bayaran pinjaman rumah anda, dengan sedikit peningkatan dalam jumlah bayaran bulanan.

Sebaliknya, MLTA (Mortgage Level Term Assurance) menawarkan perlindungan insurans dengan nilai tetap (level coverage) sepanjang tempoh pinjaman, tidak kira berapa baki pinjaman anda. Ini bermakna walaupun baki pinjaman anda sudah berkurangan kepada RM100,000, nilai perlindungan insurans masih kekal pada jumlah asal pinjaman. Premium MLTA perlu dibayar secara berterusan setiap bulan atau setiap tahun sepanjang tempoh pinjaman atau sehingga polisi tamat.

Perbezaan kos antara MRTA dan MLTA adalah sangat ketara – MLTA adalah kira-kira 10 kali lebih mahal daripada MRTA. Menggunakan contoh pinjaman yang sama di atas (RM450,000, 30 tahun, 6% faedah), premium MLTA adalah RM357.13 sebulan atau RM4,081.50 setahun. Sepanjang tempoh pinjaman 30 tahun, jumlah keseluruhan premium MLTA yang perlu dibayar adalah RM122,445 – iaitu lebih daripada 10 kali ganda kos MRTA.

Untuk membuat keputusan yang bijak antara MRTA dan MLTA, anda perlu mempertimbangkan keupayaan kewangan dan keperluan perlindungan anda. Jika bajet anda terhad dan anda sudah mempunyai insurans perubatan dan nyawa lain yang mencukupi untuk tanggungan anda, MRTA adalah pilihan yang lebih praktikal dan menjimatkan. Walau bagaimanapun, jika anda tidak mempunyai sebarang insurans lain dan mahukan perlindungan yang lebih komprehensif untuk keluarga anda, MLTA mungkin lebih sesuai walaupun kosnya lebih tinggi.

Kedua-dua jenis insurans ini memerlukan anda menjalani pemeriksaan perubatan (medical check-up) sebelum polisi diluluskan. Jika pemeriksaan mendapati anda mempunyai penyakit serius atau kronik, syarikat insurans mungkin menolak permohonan anda atau mengenakan premium yang lebih tinggi. Oleh itu, adalah penting untuk mendedahkan semua maklumat kesihatan anda dengan jujur semasa membuat permohonan untuk mengelakkan sebarang masalah atau penolakan tuntutan di masa hadapan.

Kebanyakan bank akan mengarahkan atau menawarkan insurans MRTA sebagai pilihan standard semasa proses kelulusan pinjaman, dan sesetengah bank bahkan mempunyai syarikat insurans yang berkaitan yang mereka promosikan. Walau bagaimanapun, anda mempunyai hak untuk memilih syarikat insurans sendiri dan membandingkan tawaran daripada pelbagai penyedia insurans untuk mendapatkan perlindungan terbaik pada harga yang paling kompetitif. Jangan hanya terima tawaran pertama yang diberikan oleh bank tanpa membuat perbandingan terlebih dahulu.

6. Cukai Tahunan: Cukai Tanah dan Cukai Pintu

Setelah menjadi pemilik hartanah, anda akan bertanggungjawab untuk membayar dua jenis cukai tahunan yang wajib: Cukai Tanah (Quit Rent atau Cukai Hasil Tanah) dan Cukai Pintu (Assessment Rates atau Cukai Taksiran). Kedua-dua cukai ini adalah kewajipan berterusan selama mana anda memiliki hartanah tersebut, dan kegagalan membayar boleh mengakibatkan penalti, denda, dan dalam kes yang ekstrem, tindakan undang-undang sehingga hartanah anda boleh dilelong oleh pihak berkuasa. Ramai pembeli rumah pertama kali tidak menyedari kewujudan cukai-cukai ini dan terkejut apabila menerima bil pertama selepas membeli rumah.

Cukai Tanah (Quit Rent) adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan negeri melalui Pejabat Tanah dan Galian (PTG) ke atas tanah yang dimiliki oleh pemilik hartanah. Cukai ini adalah pengiktirafan bahawa semua tanah di Malaysia pada asasnya adalah milik kerajaan negeri, dan pemilik hartanah sebenarnya “menyewa” tanah tersebut daripada kerajaan. Jumlah cukai tanah dikira berdasarkan saiz tanah (keluasan dalam kaki persegi atau meter persegi) dikalikan dengan kadar yang ditetapkan oleh kerajaan negeri, yang berbeza-beza antara negeri dan juga bergantung kepada jenis dan lokasi tanah.

Sebagai contoh, jika kadar yang ditetapkan adalah RM0.035 setiap kaki persegi dan hartanah anda terletak di atas tanah seluas 2,000 kaki persegi, maka cukai tanah tahunan anda adalah RM0.035 × 2,000 = RM70. Walau bagaimanapun, jumlah sebenar boleh berbeza dengan ketara – untuk hartanah teres atau apartment biasa, cukai tanah biasanya berkisar antara RM100 hingga RM500 setahun, manakala untuk tanah atau hartanah yang lebih besar boleh mencecah beberapa ribu ringgit.

Cukai Pintu (Assessment Rates) pula dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan (Majlis Perbandaran atau Majlis Bandaraya) ke atas struktur bangunan atau property yang dibina di atas tanah tersebut. Berbeza dengan cukai tanah yang dikenakan ke atas tanah, cukai pintu adalah untuk struktur fizikal rumah atau bangunan. Hasil kutipan cukai pintu digunakan untuk membiayai perkhidmatan awam di kawasan tempatan seperti pengumpulan sampah, pembersihan longkang, penyelenggaraan jalan raya, taman permainan, lampu jalan, dan kemudahan komuniti lain.

Pengiraan cukai pintu adalah berdasarkan nilai sewa tahunan anggaran (annual rental value) hartanah tersebut dan bukannya harga pembelian atau nilai pasaran. Majlis Perbandaran akan membuat penilaian berdasarkan nilai sewa yang mungkin boleh diperolehi sekiranya hartanah tersebut disewakan. Jumlah cukai pintu biasanya lebih tinggi daripada cukai tanah, dengan anggaran RM200 hingga RM1,000 setahun untuk hartanah kediaman biasa, dan boleh mencecah beberapa ribu ringgit untuk hartanah komersial atau hartanah mewah.

Kedua-dua cukai ini perlu dibayar sekali setahun, biasanya sebelum tarikh akhir yang ditetapkan iaitu 31 Mei setiap tahun untuk cukai tanah. Pihak berkuasa akan mengeluarkan bil cukai dan menghantar kepada alamat berdaftar pemilik hartanah beberapa bulan sebelum tarikh akhir pembayaran. Kegagalan membayar sebelum tarikh akhir akan mengakibatkan penalti lewat bayar yang boleh mencecah 10% atau lebih daripada jumlah cukai yang perlu dibayar, dan penalti ini akan terus meningkat setiap tahun jika tunggakan tidak dijelaskan.

Pembayaran boleh dibuat di pelbagai lokasi dan kaedah untuk kemudahan pemilik hartanah, termasuk:

• Kaunter Pejabat Tanah dan Galian (PTG) untuk cukai tanah
• Kaunter Majlis Perbandaran atau Majlis Bandaraya untuk cukai pintu
• Mesin bayaran automatik (kiosk) di pejabat kerajaan
• Bank-bank yang ditunjuk sebagai agen kutipan
• Pembayaran online melalui portal rasmi kerajaan negeri atau majlis tempatan
• Perbankan internet (internet banking) melalui JomPAY

Adalah sangat penting untuk menyimpan resit pembayaran sebagai bukti bahawa anda telah menjelaskan cukai-cukai ini. Resit pembayaran cukai tanah terutamanya penting kerana ia akan diperlukan semasa anda ingin menjual hartanah di masa hadapan atau berurusan dengan Pejabat Tanah untuk sebarang tujuan seperti pecah sempadan atau tukar nama hakmilik. Sesetengah majlis tempatan juga menawarkan diskaun early payment jika anda membayar cukai pintu pada awal tahun, jadi adalah bijak untuk memanfaatkan diskaun ini untuk menjimatkan kos.

7. Maintenance Fee dan Sinking Fund untuk Hartanah Strata

Jika anda membeli hartanah strata seperti apartment, condominium, flat, atau rumah teres dalam kawasan berpagar yang diuruskan oleh Joint Management Body (JMB) atau Management Corporation (MC), anda akan bertanggungjawab untuk membayar maintenance fee (yuran penyelenggaraan) dan sinking fund (kumpulan wang penjelas) setiap bulan. Kos-kos ini adalah sebagai tambahan kepada bayaran pinjaman perumahan bulanan anda dan sering diabaikan oleh pembeli rumah pertama kali yang tidak pernah tinggal di hartanah strata sebelum ini. Kegagalan membayar yuran-yuran ini boleh mengakibatkan tindakan undang-undang dan juga menjejaskan nilai hartanah anda.

Maintenance fee (yuran penyelenggaraan) adalah bayaran bulanan yang dikutip oleh JMB atau MC untuk menampung kos operasi dan penyelenggaraan harian kemudahan dan kawasan bersama dalam pembangunan hartanah strata tersebut. Kemudahan dan perkhidmatan yang dilindungi oleh maintenance fee termasuk:

• Gaji pekerja keselamatan (security guards) dan kakitangan pengurusan
• Sistem keselamatan seperti CCTV, kad akses, dan sistem penggera
• Penyelenggaraan lif (servis, pembaikan, sijil keselamatan)
• Pembersihan kawasan umum seperti lobi, koridor, tangga, dan kawasan parkir
• Penyelenggaraan taman landskap, kolam renang, gimnasium, dan kemudahan rekreasi
• Bayaran utiliti untuk kawasan umum (air, elektrik untuk lampu kawasan bersama)
• Insurans bangunan dan liabiliti awam
• Pengurusan dan pentadbiran

Jumlah maintenance fee yang perlu dibayar dikira berdasarkan share units atau unit syer yang ditetapkan untuk setiap unit hartanah dalam pembangunan tersebut. Share unit adalah nombor yang ditetapkan untuk setiap parcel (unit individu) berdasarkan faktor seperti saiz unit, lokasi dalam bangunan, dan jenis unit. Formula pengiraannya adalah: Operating Expenditure ÷ Total Share Units = Maintenance Fee per Share Unit. Setiap pemilik kemudiannya membayar mengikut bilangan share units unit mereka.

Untuk hartanah strata biasa, maintenance fee biasanya berkisar antara RM150 hingga RM500 sebulan, bergantung kepada jenis dan kemewahan kemudahan yang disediakan. Condominium mewah dengan kemudahan lengkap seperti kolam renang, gimnasium, sauna, padang tenis, dan keselamatan 24 jam boleh mengenakan maintenance fee sehingga RM800 hingga RM1,500 sebulan atau lebih tinggi. Untuk apartment flat kos rendah, yuran mungkin hanya sekitar RM50 hingga RM100 sebulan kerana kemudahan yang terhad.

Sinking fund pula adalah sejenis simpanan kecemasan jangka panjang yang dikumpul untuk membiayai kerja-kerja penyelenggaraan besar dan penggantian aset modal yang tidak dapat ditampung oleh maintenance fee biasa. Kerja-kerja yang dilindungi oleh sinking fund termasuk:

• Penggantian lif yang sudah tua atau rosak sepenuhnya
• Pembaikan struktur bangunan yang besar
• Penukaran paip utama atau sistem elektrik bangunan
• Penggantian atau pembaikan sistem bomba air dan tangki air
• Kerja cat dan waterproofing bangunan secara menyeluruh
• Pembaikan atau penukaran siling, lantai, atau dinding kawasan umum

Sinking fund dikira sebagai 10% daripada maintenance fee mengikut ketetapan minimum di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Sebagai contoh, jika maintenance fee anda adalah RM300 sebulan, maka sinking fund adalah RM30 sebulan, menjadikan jumlah keseluruhan yang perlu dibayar sebulan adalah RM330. JMB atau MC boleh meningkatkan kadar sinking fund melebihi 10% semasa Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) sekiranya diperlukan untuk mengumpul dana yang mencukupi bagi projek-projek besar yang dirancang.

Kedua-dua yuran ini adalah kewajipan undang-undang di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, dan anda mesti membayar selagi anda adalah pemilik unit strata tersebut. Terdapat peruntukan undang-undang yang membenarkan JMB atau MC untuk mengambil tindakan terhadap pemilik yang tidak membayar, termasuk:

• Mengenakan denda dan faedah lewat bayar (biasanya 10% setahun)
• Menggantung akses kad atau kemudahan kepada unit yang mempunyai tunggakan
• Mengambil tindakan undang-undang untuk mendapatkan perintah mahkamah
• Meletakkan kaveat ke atas hakmilik unit anda
• Melaporkan tunggakan kepada agensi kredit yang boleh menjejaskan skor CCRIS/CTOS anda

Apabila merancang untuk membeli hartanah strata, adalah sangat penting untuk bertanya kepada pemaju atau ejen hartanah mengenai jumlah sebenar maintenance fee dan sinking fund yang perlu dibayar sebelum membuat keputusan pembelian. Jangan hanya fokus kepada bayaran pinjaman bulanan – anda perlu mengambil kira kos operasi bulanan ini dalam bajet perumahan anda. Untuk hartanah subsale, anda boleh minta untuk melihat bil maintenance fee yang terkini daripada penjual untuk mendapatkan gambaran sebenar kos yang terlibat.

8. Kos Pengubahsuaian dan Renovasi Awal

Selepas membeli rumah, kebanyakan pemilik baharu akan ingin melakukan pengubahsuaian atau renovasi untuk menjadikan rumah tersebut lebih selesa, praktikal, dan sesuai dengan citarasa peribadi mereka. Kos renovasi adalah salah satu perbelanjaan besar yang sering tidak dijangkakan atau dipandang ringan oleh pembeli rumah pertama kali, tetapi sebenarnya ia boleh mencecah RM10,000 hingga RM100,000 atau lebih bergantung kepada skop kerja yang dirancang. Walaupun untuk rumah baharu daripada pemaju yang sudah siap dibina, anda masih perlu melakukan kerja-kerja seperti pemasangan langsir, lampu, kipas siling, almari, dan mungkin perubahan kecil mengikut keperluan keluarga anda.

Kos renovasi berbeza-beza bergantung kepada saiz rumah, jenis kerja yang dilakukan, kualiti bahan yang dipilih, dan lokasi hartanah anda. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, berikut adalah anggaran kasar mengikut skop kerja:

Untuk renovasi ringan dan kosmetik yang tidak melibatkan perubahan struktur atau kerja basah besar, anda mungkin hanya perlu membelanjakan RM3,000 hingga RM20,000. Ini termasuk kerja seperti:

• Mengecat semula dinding dan siling dengan warna pilihan anda
• Menukar lantai jubin atau memasang lantai vinil/laminate
• Pemasangan sistem pencahayaan baru (lampu, downlight, track light)
• Membuat siling plaster atau siling gantung untuk estetika yang lebih baik
• Menukar langsir, blind, atau rolling blind
• Memasang kabinet kecil atau rak tambahan
• Menukar pintu dan tingkap tanpa mengubah struktur

Renovasi dapur adalah salah satu komponen yang paling mahal dalam projek pengubahsuaian kerana ia melibatkan kerja yang kompleks dan pelbagai elemen. Kos untuk renovasi dapur secara lengkap boleh berkisar antara RM10,000 hingga RM30,000 atau lebih, bergantung pada saiz dan pilihan lekapan. Komponen utama kos dapur termasuk:

• Kabinet dapur (kitchen cabinet) dengan countertop granite atau quartz: RM5,000-15,000
• Kerja jubin dinding (backsplash) dan lantai: RM1,000-3,000
• Sistem paip dan singki (sink): RM800-2,000
• Kepala paip (faucet) berkualiti: RM200-800
• Hood dan dapur gas: RM1,000-3,000
• Kerja elektrik untuk outlet tambahan: RM500-1,500

Renovasi bilik air juga melibatkan kos yang tinggi kerana kerja waterproofing dan sistem paip adalah kritikal untuk mengelakkan masalah kebocoran di masa hadapan. Untuk renovasi satu bilik air secara lengkap, anda perlu memperuntukkan RM5,000 hingga RM12,000. Pecahan kos termasuk:

• Jubin lantai dan dinding: RM1,000-3,000
• Sanitary ware (toilet bowl, sink, shower): RM1,500-4,000
• Kerja waterproofing profesional: RM500-1,500
• Kerja plumbing dan paip: RM1,000-2,500
• Pemanas air (water heater): RM500-1,200
• Cermin, rak, dan aksesori: RM300-800

Untuk renovasi bilik tidur, kos utama adalah untuk lantai dan sistem pencahayaan, dengan anggaran sekitar RM15,000 hingga RM30,000 jika termasuk almari pakaian built-in. Lantai SPC (Stone Plastic Composite) yang popular kini berharga sekitar RM3-5 per kaki persegi, manakala almari pakaian built-in berkualiti boleh menelan kos RM3,000 hingga RM8,000 bergantung pada saiz dan reka bentuk.

Salah satu faktor terpenting dalam mengawal kos renovasi adalah memilih kontraktor yang tepat dan mendapatkan quotation yang jelas. Adalah sangat disarankan untuk mendapatkan sebut harga (quotation) daripada sekurang-kurangnya 3 kontraktor sebelum membuat keputusan akhir. Quotation yang baik sepatutnya memecahkan kos dengan terperinci mengikut item dan kategori kerja, bukan sekadar memberikan satu jumlah keseluruhan yang kabur. Ini membolehkan anda membandingkan tawaran dengan lebih efektif dan memahami di mana wang anda dibelanjakan.

Kos renovasi juga dipengaruhi oleh faktor luaran seperti harga bahan mentah, kos upah pekerja, dan kadar tukaran wang asing (kerana banyak bahan binaan diimport), yang boleh berubah mengikut keadaan ekonomi semasa. Pada tahun 2025-2026, terdapat peningkatan dalam kos bahan binaan dan upah buruh, jadi peruntukan bajet tambahan sekitar 10-15% daripada anggaran awal adalah bijak untuk menampung sebarang kenaikan harga atau kos tidak dijangka yang mungkin timbul semasa projek berlangsung.

Sebelum memulakan sebarang kerja renovasi, pastikan anda telah mendapatkan kebenaran yang diperlukan daripada pihak berkuasa tempatan (untuk kerja yang melibatkan perubahan struktur) dan daripada JMB/MC (untuk hartanah strata). Kegagalan mendapatkan kebenaran boleh mengakibatkan denda dan anda mungkin diarah untuk membongkar kerja yang telah siap. Untuk kerja-kerja besar yang melibatkan struktur bangunan, adalah sangat disarankan untuk mendapatkan khidmat arkitek atau jurutera profesional untuk memastikan keselamatan struktur dan pematuhan kepada peraturan bangunan.

Dapatkan Khidmat Pakar RumahHQ Untuk Pembelian dan Renovasi Rumah Anda

Membeli rumah merupakan keputusan kewangan terbesar dalam hidup anda, dan dengan begitu banyak kos tersembunyi yang terlibat, adalah penting untuk mendapatkan nasihat dan bimbingan daripada pakar yang berpengalaman untuk memastikan anda tidak mengalami kerugian atau menghadapi masalah yang boleh dielakkan. RumahHQ adalah syarikat pembinaan dan konsultasi hartanah yang dipercayai di Malaysia, menawarkan perkhidmatan menyeluruh untuk membantu anda melalui setiap peringkat pembelian dan pembinaan rumah dengan selamat dan teratur.

Dengan pengalaman yang luas dalam industri pembinaan kediaman dan pembangunan hartanah, RumahHQ memahami dengan mendalam semua aspek kos tersembunyi yang terlibat dalam pembelian rumah dan boleh memberikan nasihat yang praktikal untuk membantu anda merancang kewangan dengan lebih baik. Pasukan pakar kami akan membantu anda menganalisis semua kos yang terlibat – daripada yuran guaman, duti setem, insurans, sehingga kepada kos renovasi dan pengubahsuaian – supaya anda mempunyai gambaran yang jelas dan realistik tentang jumlah sebenar yang perlu disediakan sebelum membuat komitmen pembelian.

Perkhidmatan RumahHQ merangkumi:

• Konsultasi Pembelian Hartanah: Analisis kos menyeluruh termasuk semua yuran tersembunyi dan perancangan kewangan yang teliti
• Khidmat Pembinaan Kediaman: Pembinaan rumah banglo, rumah teres, dan projek kediaman dengan standard kualiti tinggi
• Quotation Terperinci: Anggaran kos yang jelas dan telus tanpa caj tersembunyi, membolehkan anda merancang bajet dengan yakin
• Pengurusan Projek Profesional: Pengurusan pembinaan dan renovasi dari awal hingga akhir dengan sistem tracking yang teratur
• Pemilihan Kontraktor dan Vendor: Bantuan memilih kontraktor dan pembekal bahan binaan yang berkualiti dan boleh dipercayai
• Quality Assurance: Pemeriksaan kualiti kerja pada setiap peringkat untuk memastikan standard pembinaan yang tinggi

RumahHQ berkomitmen untuk memastikan setiap projek yang dikendalikan dilaksanakan dengan kualiti terbaik, dalam bajet yang dipersetujui, dan selesai tepat pada masanya. Dengan sistem pengurusan projek yang sistematik menggunakan teknologi terkini dan pasukan profesional yang berpengalaman, kami memastikan tidak ada kejutan kos yang tidak dijangka dan setiap sen yang anda laburkan memberikan nilai maksimum.

Untuk mendapatkan khidmat konsultasi percuma dan quotation terperinci bagi projek pembelian atau pembinaan rumah anda, hubungi RumahHQ hari ini. Biarkan kami membantu anda merealisasikan impian memiliki rumah idaman tanpa kebimbangan tentang kos tersembunyi atau masalah kualiti. Lawati laman web kami atau hubungi terus untuk berbincang dengan pakar kami mengenai keperluan dan impian rumah anda.

Jangan biarkan kos tersembunyi merosakkan impian anda – hubungi RumahHQ sekarang untuk perancangan yang bijak dan pelaksanaan yang berkualiti!