Bina Rumah Bayar Tunai: Mudah, Tanpa Faedah
Tiada faedah, tiada gadaian, tiada semakan kredit — dan proses yang jauh lebih ringkas. Simpanan anda dibelanjakan mengikut jadual bayaran yang jelas. Satu perkara kami nyatakan dari awal: harga kami sama untuk semua cara pembiayaan, tanpa diskaun tunai dan tanpa caj tambahan.
12 minit bacaan · Disemak
Kongsi di WhatsAppJawapan ringkas
- Tiada faedah, tiada gadaian dan tiada semakan kredit, dan proses yang jauh lebih ringkas.
- Harga kami sama untuk semua 5 laluan pembiayaan: tanpa diskaun tunai dan tanpa caj tambahan.
- Kelulusan pelan PBT, sijil CCC dan jadual bayaran berperingkat tetap terpakai; semuanya keperluan undang-undang atau perlindungan untuk anda.
- Tanpa aliran kerja pembiayaan, jadual keseluruhan biasanya lebih pendek satu hingga dua bulan.
- Bila anda bayar dengan wang sendiri, tiada siapa menyemak setiap bayaran melainkan anda aturkan, jadi sediakan kawalan sebelum bayaran pertama.
Apa yang berbeza, dan apa yang tidak
Bayar tunai memotong keseluruhan aliran kerja pembiayaan: tiada dokumen pendapatan, tiada semakan CCRIS, tiada penilaian hartanah untuk tujuan gadaian, tiada menunggu keputusan bank. Itu biasanya memendekkan jadual keseluruhan sebanyak satu hingga dua bulan.
Yang tidak berubah: kelulusan pelan PBT, sijil CCC, jadual bayaran berperingkat, dan pemeriksaan kualiti sebelum serahan. Semua itu adalah keperluan undang-undang atau perlindungan untuk anda, bukan keperluan pembiaya.
Dan kadar kami. Semua 5 laluan pembiayaan — LPPSA, CIMB, Maybank, KWSP dan tunai — membawa kadar per kaki persegi yang sama. Kalkulator kos kami tidak mempunyai parameter pembiayaan, kerana ia tidak mengubah apa-apa.
Kelebihan
- Tiada kos faedah sepanjang tempoh
- Tiada gadaian ke atas hartanah
- Proses satu hingga dua bulan lebih pantas
- Tiada kos guaman dan duti setem pembiayaan
- Tiada permohonan pembiayaan yang mungkin tidak diluluskan
Pertimbangan
- Kecairan anda berkurangan dengan banyak
- Tiada penampan jika kos melebihi anggaran
- Wang yang sama boleh dilaburkan di tempat lain
- Wang yang sudah dibelanjakan sukar dikeluarkan semula
Tetap diperlukan
- Kelulusan pelan bangunan PBT
- Sijil CCC sebelum menduduki
- Geran atas nama anda
- Cukai tanah tanpa tunggakan
- Kontrak bertulis dengan jadual bayaran
Melindungi wang anda bila membayar kontraktor sendiri
Dengan pembiayaan, ada pihak lain yang menyemak setiap bayaran sebelum wang bergerak. LPPSA, contohnya, mengeluarkan wang berperingkat berdasarkan laporan kemajuan JPPH dan membayar kepada kontraktor atau peguam pemegang amanah (stakeholder), bukan kepada anda. Bila anda bayar dengan wang sendiri, tiada siapa buat semua itu melainkan anda aturkan. Ini kawalan yang berbaloi disediakan sebelum bayaran pertama. Borang kontrak, wang tahanan (retention), jaminan pelaksanaan dan CIPAA ada di halaman jadual bayaran; yang di bawah ini melengkapkannya.
Semak siapa yang anda bayar
Semak pendaftaran kontraktor dalam carian kontraktor awam CIDB, dan profil perniagaannya melalui e-Search SSM. Profil perniagaan SSM berharga RM10 campur caj perkhidmatan, dan menunjukkan nama perniagaan, nombor pendaftaran, status, tarikh tamat pendaftaran, alamat, serta pemilik semasa dan terdahulu. Nama pada kontrak, sijil CIDB, profil SSM dan akaun bank yang anda bayar patut sama. Bayar melalui pindahan bank saja.
Orang di pihak anda untuk menyemak setiap tuntutan
Sijil Borang G yang ditandatangani semasa pembinaan mengesahkan setiap peringkat mematuhi pelan yang diluluskan (cara Borang G berfungsi); ia tidak menilai berapa yang anda perlu bayar. Kalau anda mahu setiap tuntutan disemak untuk anda, anda boleh melantik juruukur bahan (QS) sendiri. Lembaga Juruukur Bahan Malaysia menyiarkan Skala Fi 2004 sebagai rujukan: untuk rumah sebuah (Kategori A), perkhidmatan asas penuh ialah RM1,000 atau 1.5% daripada kos kerja, mana yang lebih tinggi, dan penilaian kerja untuk sijil interim, termasuk mengukur variasi, ialah 20% daripada fi itu. Untuk kontrak RM300,000, itu RM4,500 untuk perkhidmatan penuh dan RM900 daripadanya untuk penilaian. Lantikan swasta dipersetujui dengan firma, jadi minta quotation fi secara bertulis.
Peguam memegang wang sebagai pemegang amanah
Kalau anda mahu kontraktor dibayar hanya selepas sesuatu peringkat disahkan, peguam boleh memegang wang itu sebagai pemegang amanah (stakeholder). Peraturan Majlis Peguam mewajibkan peguam memasukkan wang anak guam ke dalam akaun anak guam tanpa berlengah, dan melepaskan wang amanah hanya mengikut terma pegangan amanah atau dengan persetujuan bertulis semua pihak. Melainkan dipersetujui lain, faedah dibayar atas wang itu mengikut Kaedah-Kaedah Faedah Deposit, dan peguam boleh mengenakan fi yang adil dan munasabah. Tulis syarat pelepasan (sijil mana, ditandatangani oleh siapa) dalam perjanjian pegangan amanah itu sendiri. Peguam yang memegang wang anak guam ialah institusi pelapor di bawah undang-undang pencegahan pengubahan wang haram, jadi anda akan diminta dokumen pengenalan.
Insurans, dan pekerja di tapak
Borang standard CIDB 2022 mewajibkan kontraktor, sebelum sebarang kerja bermula, menginsuranskan kerja terhadap semua risiko (All Risks) untuk sekurang-kurangnya jumlah kontrak campur fi profesional dan kos membuang runtuhan, dan mengambil insurans liabiliti pihak ketiga untuk kecederaan, kematian dan kerosakan harta lain. Kedua-duanya atas nama bersama majikan dan kontraktor, polisi asal dan resit premium diserahkan, dan wang insurans All Risks dibayar kepada majikan dulu. Kalau kontraktor tidak menginsuranskan, majikan boleh mengambil insurans sendiri dan menuntut balik premiumnya. Pekerja wajib didaftarkan dengan PERKESO: pekerja asing dilindungi Skim Bencana Pekerjaan sejak 1 Januari 2019, dan majikan yang tidak mendaftarkan mereka melakukan kesalahan yang boleh didenda sehingga RM10,000, dipenjara dua tahun, atau kedua-duanya. Apa pun borang kontrak anda, minta salinan polisi dan pendaftaran PERKESO sebelum membayar peringkat pertama.
Tunai atau pinjaman: mana lebih murah?
Faedah ialah kos pinjaman yang paling jelas. Contohnya, RM300,000 dipinjam selama 30 tahun pada andaian 4.3% setahun ialah kira-kira RM1,485 sebulan, dan kira-kira RM234,461 faedah sepanjang tempoh kalau kadar tidak pernah berubah dan tiada bayaran awal. Kadar itu andaian kami pada 2026-09-23; kadar pinjaman sebenar berubah-ubah.
Sebelah lagi ialah apa yang simpanan anda akan hasilkan kalau disimpan. Secara kasar: kalau wang itu menghasilkan kurang selepas cukai berbanding kadar pinjaman, bayar tunai lebih murah; kalau lebih, meminjam boleh jadi lebih murah, tetapi hanya kalau pulangan itu benar-benar diterima, dan pulangan selain deposit tidak dijamin. Dua perkara di luar kiraan ini: pinjaman ada kos sendiri di awal (fi guaman, duti setem, penilaian), dan tunai yang sudah dibelanjakan untuk rumah tiada lagi untuk kos berlebihan atau kecemasan.
Perkara cukai
- Cukai keuntungan harta tanah (CKHT/RPGT) dikenakan hanya bila anda melupuskan hartanah, iaitu menjual atau memindahkannya. Untuk warganegara Malaysia, kadarnya 30% bagi pelupusan dalam tempoh tiga tahun dari pemerolehan, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam (pelupusan mulai 1 Januari 2022). Perbelanjaan untuk meninggikan nilai hartanah, seperti membina rumah, dipotong bila keuntungan dikira; faedah atas wang yang dipinjam untuk memperolehnya tidak. Simpan setiap kontrak, tuntutan dan resit. Ada juga pengecualian sekali seumur hidup untuk satu kediaman persendirian.
- Cukai taksiran naik. Bila CCC dikeluarkan untuk bangunan baru, PBT meminda senarai nilaiannya dan mengira semula cukai taksiran lot anda berdasarkan rumah, bukan tanah (tanah kosong dinilai pada 10% nilai pasarannya, rumah pada anggaran sewanya). MBSJ, contohnya, mengebil dua kali setahun, perlu dibayar sebelum 28 Februari dan 30 Ogos.
- Cukai tanah kekal dengan pejabat tanah. Di Selangor, ia dibayar dari 1 Januari hingga 31 Mei setiap tahun, dengan caj lewat selepas itu, dan pemilik berdaftar bertanggungjawab walaupun tiada bil diterima (Kanun Tanah Negara, seksyen 93).
- Pelepasan cukai pendapatan atas faedah pinjaman rumah pertama (sehingga RM7,000 setahun mulai TT2025) diikat kepada perjanjian jual beli yang ditandatangani dari 1 Januari 2025 hingga 31 Disember 2027. Kontrak membina rumah atas tanah yang anda sudah miliki bukan perjanjian jual beli, jadi jangan kira pelepasan itu bila membandingkan tunai dengan pinjaman; semak kes anda dengan LHDN.
Satu nasihat, dan ia bukan untuk kepentingan kami
Jika anda mampu membayar tunai sepenuhnya, pertimbangkan membiayai sebahagian. Bukan kerana kami mendapat apa-apa daripadanya — kami tidak, kadar kami sama sama ada cara — tetapi kerana penampan kecairan mempunyai nilai sebenar semasa sebuah projek pembinaan.
Kos di tapak boleh muncul: keadaan tanah yang tidak dijangka, perubahan skop yang anda putuskan pertengahan jalan, item di luar skop yang anda mahukan selepas melihat rumah itu berdiri. Mempunyai dana yang tidak terikat pada waktu itu menjadikan keputusan itu pilihan, bukan tekanan.
Kami bukan penasihat kewangan dan ini bukan nasihat pelaburan. Ia cuma pola yang kami lihat berulang dalam projek yang berjalan lancar.
Kos rujukan
Untuk melihat angka penuh projek anda, termasuk kelulusan PBT (RM45,000) dan meter kekal (RM5,500) sebagai baris berasingan, guna kalkulator kos. Angka yang sama terpakai sama ada anda membayar tunai atau tidak.
Untuk yang mahu tahu lebih
Rujukan lanjut
Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.
Tunai bersama KWSP, dan pinjaman selepas rumah siap
Guna Akaun Sejahtera untuk binaan tunai, dan apa yang terlibat bila meminjam atas rumah yang sudah siap.
Binaan biaya sendiri boleh menggunakan Akaun Sejahtera anda, tetapi KWSP perlukan bukti sekurang-kurangnya 20% kos sudah dibayar dan 20% kerja sudah siap, jadi seperlima pertama perlu datang daripada wang lain. Pengeluaran KWSP sepenuhnya.
Meminjam atas rumah yang sudah siap, kemudian
Bayar tunai tidak menghalang anda meminjam kemudian. Sesetengah bank menawarkan pembiayaan semula “cash-out”, iaitu pinjaman atas hartanah untuk ubah suai atau kegunaan peribadi. Untuk rumah yang dibina dengan wang sendiri, itu pinjaman baru atas hartanah siap, dengan kos dan semakan sendiri:
- Penilaian rasmi oleh penilai berdaftar, dengan fi mengikut skala Lembaga Penilai. Jumlah pinjaman mengikut nilai itu, bukan apa yang anda belanjakan.
- Fi guaman mengikut skala dalam Perintah Saraan Peguam Cara (SRO), duti setem, dan kos pendaftaran gadaian serta carian tanah dan kebankrapan.
- Sijil CCC. Rumah tanpa CCC tidak boleh dicagarkan (kelulusan PBT dan CCC).
- Kalau itu pinjaman perumahan ketiga anda, Bank Negara mengehadkannya kepada 70% daripada nilai hartanah.
- Semakan pendapatan yang sama seperti pinjaman lain: DSR, CCRIS dan margin (halaman pinjaman bank).
Jadi “tunai sekarang, pinjam kemudian kalau perlu” boleh dibuat, tetapi bukan sebagai penampan di pertengahan binaan: selagi CCC belum keluar, tiada rumah siap untuk dicagarkan. Kalau anda rasa mungkin perlukan pembiayaan, aturkan sebelum mula.
Di mana wang menunggu antara peringkat
Simpanan dan simpanan tetap berbanding unit amanah sementara wang menunggu, dan laporan RM25,000 untuk wang kertas.
Antara tandatangan kontrak dan peringkat terakhir, sebahagian besar bajet masih milik anda dan perlu disimpan di suatu tempat. Satu peraturan yang datang daripada jadual bayaran ialah masa: setiap peringkat mesti boleh dibayar pada hari ia perlu dibayar, jadi wang untuk peringkat seterusnya tidak patut terikat melepasi tarikh itu.
Simpanan dan deposit tetap
Dilindungi PIDM sehingga RM250,000 bagi setiap pendeposit bagi setiap bank ahli, termasuk faedah, tanpa perlu mendaftar. Deposit Islamik dan konvensional dilindungi berasingan, dan akaun bersama berasingan daripada akaun anda sendiri; deposit di cawangan berbeza bank yang sama dicampurkan. Bank ahli ialah bank perdagangan dan bank Islam berlesen. Bajet binaan melebihi RM250,000, atas satu nama di satu bank, sebahagiannya di luar perlindungan itu.
Unit amanah, termasuk dana ASNB dan dana pasaran wang
Bukan deposit, dan tidak dilindungi PIDM. Amanah Saham Bumiputera, contohnya, ialah unit amanah pada harga tetap RM1.00 seunit, dibeli balik serta-merta tanpa caj pembelian balik. Ia terbuka kepada Bumiputera dan beberapa kategori warganegara Malaysia lain berumur 18 tahun ke atas, sehingga 300,000 unit, dan mengagihkan pendapatan “jika ada”, mengikut budi bicara pengurus.
Kami bukan penasihat kewangan. Ini menerangkan bagaimana setiap satu dilindungi dan berapa cepat ia boleh dikeluarkan, bukan yang mana patut dipilih.
Bayar dengan wang kertas: laporan RM25,000
“Tunai” di halaman ini bermaksud wang anda sendiri, bukan wang kertas. Bayar melalui pindahan. Bank, sesetengah institusi kewangan pembangunan dan Lembaga Tabung Haji wajib menghantar Laporan Ambang Tunai (Cash Threshold Report, CTR) kepada Bank Negara Malaysia bila wang tunai fizikal RM25,000 atau lebih masuk atau keluar daripada satu akaun dalam sehari, sama ada satu transaksi atau beberapa. Itu laporan rutin, bukan tuduhan. Pindahan, cek dan draf bank bukan transaksi tunai di bawah peraturan ini. Yang menjadi kesalahan ialah memecahkan pengeluaran kepada jumlah kecil untuk mengelak laporan (structuring, seksyen 4A Akta Pencegahan Pengubahan Wang Haram). Pindahan juga meninggalkan rekod yang anda perlukan untuk setiap bayaran peringkat.
Soalan lazim
Adakah saya dapat diskaun kerana bayar tunai?
Adakah saya dikenakan caj tambahan kerana tidak menggunakan pembiayaan?
Adakah jadual bayaran sama?
Perlukah saya masih dapatkan kelulusan PBT?
Patutkah saya bayar tunai walaupun saya layak pembiayaan?
Bolehkah saya mula tunai dan beralih kepada pembiayaan kemudian?
Bolehkah saya bayar kontraktor dengan wang kertas?
Selamatkah wang saya dalam deposit tetap sementara rumah dibina?
Bolehkah peguam memegang wang dan membayar kontraktor bagi pihak saya?
Adakah saya bayar cukai atas rumah yang saya bina di tanah sendiri?
Quotation rasmi, percuma
Untuk bayaran tunai, prosesnya paling ringkas: pilih design, kami buat lawatan tapak, kami keluarkan quotation penuh dengan tujuh peringkat bayaran. Tiada bayaran untuk mana-mana bahagian ini.