Skim Zero Deposit: Tanah Anda Adalah Deposit Anda

Tak perlu kumpul puluhan ribu ringgit tunai untuk bermula. Tanah yang anda sudah miliki bertindak sebagai ekuiti, jadi anda boleh bina tanpa deposit tunai kepada kontraktor. Kami juga nyatakan dengan jujur apa yang anda masih perlu bayar — supaya tiada kejutan kemudian.

Deposit tunai kepada kami: RM0
Kadar LPPSA: 4.00% tetap
Margin bank: sehingga 90%

13 minit bacaan · Disemak 23 Sep 2026

Kongsi di WhatsApp

Jawapan ringkas

Tiada deposit tunai kepada kontraktor: tanah yang anda sudah miliki berfungsi sebagai ekuiti anda.
Ini berjalan bila bank mengenakan marginnya (sehingga 90%) pada nilai siap, tanah dan rumah; tanya bank anda secara bertulis asas mana yang digunakan.
Jika bank meminjamkan berdasarkan nilai atau harga kontrak yang lebih rendah, sebahagian harga kontrak tidak dibiayai pada permulaan.
LPPSA tiada margin: ia meluluskan angka paling rendah antara empat pada kadar tetap 4.00%, dan anda jelaskan wang beza dulu, jika ada.
Anda masih membayar kos pihak ketiga: duti setem, yuran guaman dan penilaian kira-kira RM8,357 dalam contoh yang dikira.

Bagaimana ia sebenarnya berfungsi

Bila anda membeli rumah daripada pemaju, anda perlu deposit kerana anda tidak memiliki apa-apa dalam urus niaga itu — bank membiayai 90% dan anda menampung 10%.

Bina atas tanah sendiri berbeza secara asas. Anda sudah memiliki tanah, dan tanah itu mempunyai nilai. Jika pembiaya menilai hartanah siap (tanah campur rumah) dan membiayai sehingga margin daripada angka itu, nilai tanah anda sudah berada dalam persamaan, jadi bahagian yang perlu anda “tampung” boleh jadi sudah tertampung — tanpa sesen tunai baharu. Bukan semua bank memberi pinjaman atas asas itu, jadi tanya bank anda, secara bertulis, asas mana yang digunakan.

Contoh mudah

Tanah anda dinilai RM150,000. Kos binaan RM400,000. Nilai hartanah siap dianggarkan RM550,000. Jika bank mengenakan margin 90% atas nilai hartanah siap itu, ia boleh membiayai sehingga RM495,000 — iaitu lebih daripada kos binaan RM400,000. Baki 10% dianggap tertampung oleh ekuiti tanah anda, jadi tiada deposit tunai diperlukan untuk memulakan binaan.

Angka ini ilustrasi. Penilaian sebenar dibuat oleh penilai berdaftar, dan margin ditentukan oleh pembiaya. Contoh ini menganggap bank mengira margin atas nilai hartanah siap (tanah + rumah). Bukan semua bank buat begitu: sesetengahnya menghadkan pinjaman binaan kepada peratusan daripada nilai pasaran atau harga kontrak binaan, mana yang lebih rendah, dan atas asas itu nilai tanah anda tidak membiayai harga kontrak. Bahagian seterusnya menunjukkan kedua-duanya.

Bagi penjawat awam, LPPSA berfungsi secara berbeza: tiada peratusan margin. Ia meluluskan angka paling rendah antara empat (harga perjanjian pembinaan, nilai penilaian JPPH, jumlah yang anda mohon, dan kelayakan maksimum anda, sehingga had RM1,000,000) pada kadar tetap 4.00%, dan membayar setiap peringkat berdasarkan laporan kemajuan JPPH. Jika jumlah diluluskan lebih rendah daripada harga kontrak, anda perlu jelaskan bezanya (“wang beza”) dulu, sebelum LPPSA mengeluarkan apa-apa.

Dua cara bank mengira margin, dan kenapa ia menentukan sama ada anda perlukan tunai

“Sehingga 90%” tidak bermakna apa-apa selagi anda tidak tahu 90% daripada apa. Helaian produk bank untuk bina atas tanah sendiri menggunakan salah satu daripada dua asas, dan bezanya adalah keseluruhan soalan deposit.

Asas A: peratusan daripada nilai hartanah siap: Bank menilai tanah campur rumah yang siap, dan memberi pinjaman sehingga margin daripada angka itu. Nilai tanah yang anda sudah miliki berada dalam kiraan, jadi pinjaman boleh sampai kepada harga kontrak penuh tanpa tunai tambahan. Inilah mekanisme yang diterangkan di bahagian lain halaman ini.
Asas B: peratusan daripada nilai atau harga kontrak, mana yang lebih rendah: Bank memberi pinjaman sehingga margin daripada nilai pasaran atau harga perjanjian pembinaan, mana yang lebih rendah. Tanah anda masih cagaran, tetapi ia tidak lagi dikira dalam harga: pada 90%, baki 10% harga kontrak tidak dibiayai. Contohnya, helaian pendedahan produk AFFIN Home Build menghadkan pinjaman binaan sahaja kepada 90% daripada nilai pasaran terbuka atau kos pembinaan, mana yang lebih rendah, dengan MRTA, duti setem dan yuran guaman dikira di dalam 90% itu.

Rumah yang sama, dikira dengan kedua-dua asas

Angka kalkulator kos untuk rumah Gold setingkat 1,500 kaki persegi, termasuk kelulusan PBT dan meter kekal, pada hujung atas julatnya (kadar berkuat kuasa 2026-09-23): RM410,500. Tanah bernilai RM150,000, jadi anggaran nilai hartanah siap RM560,500.

Asas dan margin	Pinjaman maksimum	Tidak dibiayai
A: 90% nilai hartanah siap	RM410,500	RM0
A: 80% nilai hartanah siap	RM410,500	RM0
A: 70% nilai hartanah siap (pinjaman perumahan ketiga)	RM392,350	RM18,150
B: 90% harga kontrak	RM369,450	RM41,050
B: 80% harga kontrak	RM328,400	RM82,100

Bagi asas A, pinjaman berhenti pada harga kontrak, sebab itu maksimum pada 90% dan 80% sama saja iaitu RM410,500: bank membiayai binaan, bukan tanah yang anda sudah miliki.
Bank Negara menghadkan margin kepada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga yang masih berjalan atas nama peminjam (berkuat kuasa sejak November 2010). Jika anda sudah ada dua pinjaman perumahan, rancang dengan baris 70%. Rumah pertama dan kedua ikut margin dalaman setiap bank.
Bagi asas B, “tiada deposit” hanya boleh bermakna ada pihak lain selain bank yang menanggung bahagian yang tidak dibiayai pada permulaan. Tanya bank asas mana yang digunakan sebelum anda tandatangan apa-apa, dan minta jawapan bertulis tentang bagaimana bahagian yang tidak dibiayai itu diuruskan dalam kes anda.

LPPSA: tiada margin, tetapi empat angka dan penilaian JPPH

Pembiayaan binaan LPPSA (Jenis 2) tidak menggunakan peratusan margin, jadi nilai tanah anda bukan deposit dan bukan faktor. Ia boleh membiayai sehingga keseluruhan harga perjanjian pembinaan, tetapi hanya jika penilaian JPPH dan kelayakan anda kedua-duanya mencapai harga itu. Perlindungan MRTT/MRTA dan yuran guaman dokumen pembiayaan dibiayai di atas kelayakan anda; duti setem tidak boleh dibiayai. Cara LPPSA memilih angka paling rendah.

Apa yang anda masih perlu bayar

Ini bahagian yang biasanya tidak disebut dalam iklan “zero deposit”. Tiada satu pun daripadanya dibayar kepada kami — ia kos pihak ketiga — tetapi ia wang sebenar dan anda patut merancangnya.

Bayaran guaman & duti setem: Dokumen pembiayaan dan gadaian melibatkan kos guaman dan duti setem. Sebahagian bank menawarkan pakej menyerap kos ini; tanya secara khusus.
Penilaian hartanah: Bank perlukan laporan penilai berdaftar. LPPSA mempunyai proses penilaiannya sendiri.
Cukai tanah tertunggak: Tunggakan cukai tanah mesti diselesaikan sebelum penghantaran ke PBT dan sebelum pembiayaan diluluskan.
Insurans: Insurans kebakaran dan biasanya insurans pengurangan gadaian (MRTA/MRTT) atau takaful setara.
Item di luar skop: Pagar, landskap, penghawa dingin dan perabot tidak termasuk dalam pembiayaan binaan, jadi ia datang dari poket anda selepas serahan.

Kos guaman, duti setem dan penilaian naik mengikut saiz pinjaman: untuk contoh di halaman ini ia beberapa ribu ringgit, dikira di bawah, dan insurans datang di atasnya. Angka tepat bergantung kepada jumlah pembiayaan, pakej bank dan firma guaman — tetapi kami akan beritahu anggaran sebenar semasa quotation, sebelum anda komit.

Kos pihak ketiga untuk contoh yang sama, dikira

Contoh yang sama dengan pinjaman bank RM410,500 (asas A, 90%). Ini skala yang diterbitkan, bukan quotation: peguam, penilai dan bank yang menetapkan angka sebenar, dan cukai serta kos pembayaran balik (disbursement) datang di atasnya.

Duti setem atas dokumen pinjaman RM2,055: Duti ad valorem atas surat cara pinjaman utama: RM5 bagi setiap RM1,000 pinjaman atau sebahagian daripadanya (0.5%). Dokumen sekunder biasanya nominal RM10 setiap satu.
Yuran peguam untuk dokumen pembiayaan RM5,131: Skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama, 1% bagi RM7 juta berikutnya. Skala yang lebih rendah dalam Jadual B hanya untuk pembelian di bawah Akta Pemajuan Perumahan, dan bina atas tanah sendiri bukan pembelian begitu.
Yuran penilaian RM1,171: Skala penilai atas asas nilai tambah baik: 0.25% bagi RM100,000 pertama dan 0.2% bagi bakinya, atas nilai hartanah siap. Sesetengah bank menyerap kos ini; tanya.
Faedah semasa rumah sedang dibina RM735 / bulan: Bank hanya mengenakan faedah atas jumlah yang sudah dikeluarkan. Pada 4.30% (andaian perancangan kami, setakat 2026-09-23), bila separuh sudah dikeluarkan ia kira-kira RM735 sebulan, naik kepada kira-kira RM1,471 bila semuanya sudah dikeluarkan. Jika anda masih menyewa, ini di atas sewa anda.

Duti setem, yuran guaman dan penilaian bersama: kira-kira RM8,357, sebelum cukai, kos disbursement, insurans kebakaran dan premium MRTA/MRTT, yang bergantung kepada umur anda, jumlah pinjaman dan perlindungan yang anda pilih.

Bank mungkin membenarkan kos ini dimasukkan ke dalam pinjaman (sesetengah helaian produk membenarkan tambahan 5% di atas 90% untuk tujuan ini). Ia tidak keluar dari poket anda hari ini, tetapi ditambah kepada baki yang anda bayar faedah sepanjang tempoh.
Pengecualian duti setem rumah pertama ditulis untuk pembelian rumah melalui perjanjian jual beli. Pinjaman untuk bina atas tanah yang anda sudah miliki tiada perjanjian begitu, jadi jangan rancang berdasarkan pengecualian itu; tanya peguam anda sama ada apa-apa pengecualian terpakai pada dokumen anda.
Meter elektrik dan air kekal ada baris sendiri dalam kalkulator kos kami. TNB, contohnya, boleh mengambil deposit bersamaan dua bulan anggaran penggunaan, yang dipulangkan bila akaun ditutup.

Siapa yang layak

Tanah atas nama anda. Hakmilik individu atau bersama, bukan pusaka yang belum dibahagikan.
Kategori dan syarat tanah membenarkan kediaman. Tanah pertanian perlu tukar syarat dulu.
Pendapatan mencukupi untuk ansuran. Tiada deposit tidak bermakna tiada semakan pendapatan — DSR dan had ansuran tetap terpakai.
Rekod kredit yang bersih. CCRIS dan CTOS disemak. Tunggakan aktif adalah punca penolakan yang paling biasa.
Akses jalan berdaftar ke tapak. Tanpa ini, pelan tidak diluluskan.

Dua daripada lima ini boleh anda semak sendiri sekarang: kesediaan tanah dan kelayakan pembiayaan.

Panduan percuma

Panduan Mudah: Pembiayaan LPPSA Untuk Penjawat Awam

Buku 36 muka surat oleh pasukan kami: tujuh jenis pembiayaan LPPSA, siapa layak, dokumen, perlindungan takaful dan yuran guaman, dalam bahasa mudah.

Download panduan (PDF, 5.3 MB)

Ditulis November 2025, buku ini menyebut had lama RM750,000. LPPSA kini mengumumkan had RM1,000,000.

Pembiayaan melalui panel kami

Golden Sharp Innovation (IP0580950-X) adalah kontraktor panel berdaftar dengan institusi di atas. Status panel bermakna kelayakan kami sebagai kontraktor telah dinilai, dan dokumen tuntutan kemajuan kami mengikut format yang institusi jangkakan — ia bukan jaminan kelulusan pembiayaan anda, dan bukan pengesahan produk kami oleh institusi tersebut. Kelulusan dan terma ditentukan sepenuhnya oleh LPPSA atau bank berkenaan. Logo dan tanda dagangan adalah hak milik pemilik masing-masing.

Untuk yang mahu tahu lebih

Rujukan lanjut

Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.

Cara menilai mana-mana tawaran “tanpa deposit”, termasuk tawaran kami

Enam soalan untuk mencari ke mana kos yang hilang dari depan urus niaga pergi: bahagian tidak dibiayai, harga, kadar, bayaran di luar jadual, syarat dan penampan anda.

Kos yang hilang dari depan sesuatu urus niaga biasanya muncul semula di tempat lain. Soalan-soalan ini yang menjumpainya.

Siapa yang menanggung bahagian yang tidak dibiayai?: Jika bank menggunakan asas B, sebahagian harga kontrak tidak dibiayai pada permulaan. Tanya siapa yang membayarnya, bila, dan apa yang berlaku jika nilai penilaian bank keluar rendah.
Adakah kos itu sudah dipindahkan ke dalam harga?: Bandingkan harga kontrak dengan anggaran bebas. Bank Negara mendapati rumah yang dijual dengan skim faedah ditanggung pemaju boleh berharga sehingga 30% lebih tinggi daripada rumah yang sama tanpa skim itu, dan kebanyakan pembeli tidak diberitahu. Deposit yang dikecualikan dengan menaikkan harga bukan percuma.
Adakah kos itu sudah dipindahkan ke dalam kadar?: Pakej “zero entry cost” memang wujud dan ia benar, tetapi ia ada harganya. Satu pembiayaan rumah “zero entry cost” yang diterbitkan sebuah bank bermula dari SBR + 1.65%, berbanding SBR + 1.45% untuk produk biasanya. Dalam 30 tahun, beza itu boleh melebihi yuran yang dijimatkan.
Ada wang diminta di luar jadual peringkat?: LPPSA membayar berdasarkan laporan kemajuan JPPH dan bank mengeluarkan wang berdasarkan kemajuan yang disahkan. Permintaan tunai yang tidak terikat kepada satu peringkat dalam jadual bayaran patut diberi penjelasan bertulis.
Adakah tajuk iklan masih benar bila syaratnya dibaca?: Di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999, tanda harga adalah mengelirukan jika ia membayangkan harga tidak bergantung kepada syarat yang sebenarnya ia bergantung, atau meliputi sesuatu yang sebenarnya dikenakan caj tambahan. Tawaran “tanpa deposit” yang adil menyatakan syaratnya di sebelah dakwaan itu.
Mampukah anda tanpa penampan?: Peraturan pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara mewajibkan bank mengesahkan pendapatan anda selepas potongan berkanun, keperluan asas dan hutang lain mencukupi untuk ansuran. Lulus semakan itu bermakna bank fikir anda mampu bayar; ia tidak meninggalkan simpanan kecemasan untuk anda. Sediakan sendiri.

Soalan lazim

Jadi “zero deposit” itu benar atau tidak?

Benar, dalam erti anda tidak membayar deposit tunai kepada kontraktor untuk memulakan binaan. Ia tidak benar jika difahami sebagai “tiada kos sama sekali”. Mekanismenya: jika bank mengenakan margin atas nilai hartanah siap (tanah + rumah), tanah yang anda sudah miliki bertindak sebagai ekuiti, jadi margin dipenuhi tanpa wang tunai tambahan. Jika bank memberi pinjaman atas nilai pasaran atau harga kontrak, mana yang lebih rendah, tanah anda tidak membiayai binaan dan bahagian yang tidak dibiayai perlu anda bayar sendiri, jadi tanya bank secara bertulis asas mana yang digunakan. Senarai di halaman ini menyatakan apa yang anda masih perlu sediakan.

Berapa nilai tanah yang diperlukan?

Bergantung kepada margin, dan kepada apa margin itu dikenakan. Jika bank membiayai 90% daripada nilai hartanah siap (tanah + rumah), baki 10% perlu ditampung — dan nilai tanah anda biasanya melebihi jumlah itu. Pada margin yang lebih berhati-hati 80%, anda perlukan nilai tanah yang lebih tinggi. Jika bank mengenakan margin atas nilai pasaran atau harga kontrak, mana yang lebih rendah, nilai tanah anda langsung tidak mengurangkan bahagian yang perlu anda tampung. Semak kelayakan anda untuk melihat angka sebenar.

Adakah LPPSA juga menawarkan ini?

Dengan cara berbeza. LPPSA tiada peratusan margin: ia meluluskan angka paling rendah antara harga kontrak, nilai penilaian JPPH, jumlah dimohon dan kelayakan anda, sehingga had RM1,000,000, pada kadar tetap 4.00%, dan membayar setiap peringkat terus kepada kontraktor berdasarkan laporan kemajuan JPPH. Jika jumlah diluluskan lebih rendah daripada harga kontrak, anda jelaskan bezanya dulu, sebelum LPPSA mengeluarkan apa-apa. Jika tidak, anda tidak mengeluarkan tunai pada setiap peringkat.

Bolehkah saya guna tanah keluarga yang bukan atas nama saya?

Tidak, bukan tanpa pindah milik. Tanah adalah cagaran, jadi nama pada geran mesti nama pemohon. Jika tanah itu milik ibu bapa, pindah milik atau hibah perlu diselesaikan dulu. Pindah milik secara kasih sayang antara ibu bapa dan anak (atau datuk nenek dan cucu) dikecualikan duti setem bagi RM1,000,000 pertama nilai hartanah, di bawah peraturan yang diumumkan Kementerian Kewangan berkuat kuasa 1 April 2023. Semak status tanah anda.

Bolehkah yuran guaman dan duti setem dimasukkan dalam pinjaman?

Dengan bank, selalunya boleh: sesetengah pakej membiayai MRTA, yuran guaman dan duti setem di dalam atau di atas margin, yang bermakna anda membayar faedah atasnya sepanjang tempoh. Dengan LPPSA, yuran guaman dokumen pembiayaan dan perlindungan MRTT/MRTA boleh dibiayai, tetapi duti setem, akuan berkanun dan kos kaveat tidak boleh.

Saya sudah ada dua pinjaman perumahan. Adakah apa-apa berubah?

Ya. Bank Negara menghadkan margin kepada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga yang masih berjalan, walau apa pun yang bank biasanya tawarkan. Bagi contoh di halaman ini, walaupun tanah dan rumah dinilai bersama, RM18,150 daripada harga kontrak tidak dibiayai.

Apa risiko sebenar skim ini?

Membiayai 100% kos binaan bermakna ansuran bulanan yang lebih tinggi dan tiada penampan ekuiti pada peringkat awal. Jika nilai hartanah tidak naik seperti dijangka, anda mengambil masa lebih lama untuk mempunyai ekuiti positif. Ia pilihan yang wajar untuk rumah yang anda akan duduki jangka panjang, dan kurang wajar jika anda merancang menjual dalam beberapa tahun.

Langkah seterusnya

Bacaan berkaitan

Bina Rumah Dengan Pinjaman Bank: DSR, Margin & Deposit

Semak sama ada ia berfungsi untuk anda

Beritahu kami lokasi dan keluasan tanah anda, dan anggaran pendapatan. Kami kira sama ada skim ini benar-benar menampung binaan yang anda mahukan — dan beritahu anda jika tidak.

Semak Kelayakan Pembiayaan Kira Kos Bina Rumah WhatsApp Kami Sekarang