Bina Rumah Atas Tanah Pertanian atau Pusaka: Semak Ini Dulu

Ramai yang datang kepada kami dengan bajet sudah siap, pelan sudah dipilih, dan pembiayaan sudah disemak. Kemudian kami lihat geran, dan projek terhenti di situ. Tanah masih berkategori pertanian. Atau pusaka arwah ayah belum dibahagikan. Atau lot itu tiada jalan masuk berdaftar.

Tiada satu pun daripada masalah ini boleh diselesaikan oleh kontraktor, jurutera atau bank. Ia perlu diselesaikan di Pejabat Tanah, dan ia mengambil masa berbulan. Sebab itu tanah adalah perkara pertama yang patut disemak, sebelum anda belanja sesen untuk pelan.

Semak dalam satu minit. Alat semakan tanah kami bertanya enam soalan dan memberitahu anda halangan sebenar pada tanah anda, serta langkah seterusnya, secara percuma.

Kenapa tanah disemak dulu

Ada dua pihak yang akan membaca geran anda dengan teliti:

• Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) tidak akan meluluskan pelan rumah kediaman di atas tanah yang kategori atau syaratnya tidak membenarkan kediaman.
• LPPSA atau bank memerlukan tanah itu sebagai cagaran. Tanah yang belum atas nama anda, atau pusaka yang belum dibahagikan, tidak boleh dicagarkan.

Jadi jika tanah ada masalah, pembiayaan dan kelulusan pelan kedua-duanya tersekat, walaupun gaji anda cukup dan pelan anda cantik.

Cara baca geran anda

Muka surat pertama geran mengandungi tiga perkara yang paling penting:

1. Kategori kegunaan tanah. Biasanya salah satu daripada Pertanian, Bangunan atau Perusahaan. Untuk rumah kediaman, anda mahu Bangunan.
2. Syarat nyata. Contohnya “Tanah ini hendaklah digunakan untuk rumah kediaman sahaja”. Syarat ini mesti membenarkan kediaman.
3. Sekatan kepentingan. Contohnya tanah Rizab Melayu, atau tanah yang tidak boleh dipindah milik atau dicagar tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Ini tidak menghalang pembinaan, tetapi boleh menambah satu langkah dalam urusan pembiayaan.

Jika geran anda lama atau sukar dibaca, mohon carian rasmi di Pejabat Tanah daerah. Ia memberi status terkini tanah, termasuk sebarang kaveat atau gadaian yang masih wujud.

Rajah di bawah menunjukkan urutan semakan yang kami gunakan. Setiap “Tidak” ada jalan penyelesaian, tetapi setiap satu mengambil masa, jadi lebih awal anda tahu, lebih baik.

Tanah pertanian: boleh bina rumah?

Ini soalan yang paling kerap kami terima. Jawapan ringkasnya: untuk rumah yang dibiayai dan diluluskan PBT, tanah itu biasanya perlu ditukar syarat dulu. Pelan rumah kediaman di atas tanah bersyarat pertanian akan ditolak di peringkat PBT, bukan di peringkat pembinaan.

Tukar syarat dibuat di bawah Seksyen 124 Kanun Tanah Negara. Secara ringkas prosesnya begini:

1. Permohonan dihantar kepada Pentadbir Tanah daerah, bersama salinan geran, pelan lokasi dan dokumen yang diminta oleh negeri anda.
2. Pejabat Tanah mendapatkan ulasan jabatan teknikal, termasuk sama ada kegunaan kediaman selari dengan zon dalam rancangan tempatan PBT.
3. Pihak Berkuasa Negeri membuat keputusan. Jika diluluskan, anda perlu membayar premium tanah yang ditetapkan oleh negeri, berdasarkan nilai dan keluasan tanah.
4. Geran diendors atau dikeluarkan semula dengan kategori dan syarat baharu.

Berapa lama? Ia berbeza mengikut negeri dan daerah. Rancang dalam bulan, bukan minggu. Premium juga berbeza, jadi dapatkan anggaran daripada Pejabat Tanah sebelum anda kira bajet keseluruhan.

Sesetengah negeri ada peraturan terhad yang membenarkan rumah pemilik di atas tanah pertanian. Tetapi peraturan ini berbeza antara negeri, dan ia tidak semestinya diterima oleh pembiaya. Semak dengan Pejabat Tanah dan pembiaya anda sebelum bergantung kepadanya.

Yang penting: jangan tunggu. Anda tidak perlu menunggu tukar syarat lulus sebelum menyemak kelayakan pembiayaan dan memilih pelan. Kedua-duanya boleh berjalan serentak, supaya bila geran baharu keluar, anda sudah sedia untuk hantar pelan.

Tanah pusaka yang belum dibahagi

Tanah pusaka yang masih atas nama arwah tidak boleh dicagarkan, dan ia punca kelewatan paling biasa yang kami lihat. Tanah itu perlu dibahagikan dulu, dan geran dikeluarkan atas nama waris.

• Pusaka kecil (tiada wasiat, jumlah harta tidak melebihi RM5 juta) diuruskan di Unit Pembahagian Pusaka di bawah Pejabat Tanah. Ini laluan paling biasa untuk tanah kampung.
• Harta yang berwasiat atau melebihi had itu diuruskan melalui Mahkamah Tinggi atau Amanah Raya.

Semua waris perlu bersetuju bagaimana tanah itu dibahagikan. Jika seorang waris mahu membina di atas sebahagian tanah, cara yang paling bersih ialah waris lain memindahkan bahagian mereka, atau tanah itu dipecah sempadan supaya setiap waris ada geran sendiri. Kedua-duanya mengambil masa, jadi mulakan perbincangan keluarga seawal mungkin.

Hakmilik bersama

Tanah atas nama lebih daripada seorang, contohnya suami isteri atau adik-beradik, boleh dibina. Tetapi setiap pemilik berdaftar perlu memberi kebenaran bertulis, dan pembiaya biasanya mahu semua pemilik menjadi pihak dalam dokumen cagaran. Dapatkan persetujuan ini lebih awal, bukan pada minggu dokumen pembiayaan perlu dihantar.

Akses jalan, utiliti dan keadaan tanah

Tiga perkara ini tidak tertulis pada geran, tetapi sama penting:

• Akses jalan berdaftar. Lot tanpa akses jalan tidak akan mendapat kelulusan pelan, dan lori konkrit tidak boleh sampai ke tapak. Jika jalan masuk melalui tanah jiran, rundingkan hak lalu lalang secara bertulis.
• Bekalan elektrik dan air. Jika tiada tiang TNB atau paip utama berdekatan, kerja sambungan tambahan diperlukan. Kosnya ditentukan oleh TNB dan pihak berkuasa air, bukan oleh kontraktor.
• Cerun, tanah lembut atau banjir. Ini tidak menghalang, tetapi memerlukan kerja asas yang berbeza, jadi ia patut masuk dalam quotation dari awal.

Tanah anda cukup besar?

Untuk rumah sebuah atas geran sendiri, tanah di bawah kira-kira 1,800 kaki persegi jarang praktikal. Untuk anggaran awal, kami guna angka berhati-hati: kira-kira 45% daripada keluasan tanah boleh dibina, selepas mengambil kira anjakan bangunan yang biasa diminta PBT.

Tanah 5,000 kps × 45%   = lebih kurang 2,250 kps tapak rumah
Rumah setingkat 2,000 kps  → muat
Rumah 3,000 kps         → pertimbangkan dua tingkat

Ini angka perancangan, bukan kelulusan. Setiap PBT ada peraturan anjakan dan nisbah plot sendiri.

Senarai semak sebelum bertemu kontraktor

• Salinan geran (semua muka surat) dan resit cukai tanah terkini tanpa tunggakan
• Hasil carian rasmi jika geran lama
• Pelan lot atau pelan tapak dari Pejabat Tanah
• Surat kebenaran semua pemilik, jika hakmilik bersama
• Status pembahagian pusaka, jika berkaitan
• Gambar jalan masuk dan kedudukan tiang elektrik terdekat

Dengan dokumen ini, kami boleh beritahu anda dalam satu perbincangan sama ada tanah anda sedia, atau apa yang perlu diselesaikan dulu.

Langkah seterusnya

Mulakan dengan semakan tanah percuma. Bila tanah sudah jelas, semak kelayakan pembiayaan anda dan baca bagaimana kelulusan PBT hingga sijil CCC berjalan. Untuk gambaran penuh dari tanah kosong hingga serah kunci, lihat aliran kerja 12 langkah kami.