Ubah Suai & Tambahan: Bila Rumah Mula Terasa Sempit
Anak bertambah, ibu bapa mahu tinggal bersama, dapur tidak lagi cukup. Kerja ubah suai berbeza daripada binaan baharu — kosnya bergantung pada apa yang sudah ada di tapak — jadi kami mulakan dengan lawatan percuma sebelum memberi sebarang harga.
16 minit bacaan · Disemak
Kongsi di WhatsAppJawapan ringkas
- Kami tidak memberi kadar per kaki persegi untuk ubah suai: lawatan tapak percuma dulu, kemudian quotation berdasarkan apa yang kami lihat.
- Kerja yang menambah struktur perlukan pelan tambahan dan ubahsuai daripada profesional berdaftar; kerja kemasan selalunya hanya perlukan permit kerja kecil.
- Tambahan yang tidak diluluskan boleh menghalang gadaian dan menyukarkan jualan.
- Bukan semua rumah setingkat boleh ditambah tingkat; jurutera perlu menyemak asas dan struktur sedia ada dulu.
- Simpanan KWSP tidak boleh dikeluarkan untuk ubah suai; Jenis 7 LPPSA membiayai ubah suai untuk penjawat awam.
Kami tidak menerbitkan kadar per kaki persegi untuk ubah suai, dan itu keputusan yang sengaja. Untuk binaan baharu di tapak kosong, kadar rata berfungsi kerana setiap projek bermula dari keadaan yang sama. Untuk ubah suai, kos dikuasai oleh apa yang sudah berdiri: jenis asas, sama ada dinding itu menanggung beban, di mana paip dan pendawaian berada, dan berapa banyak ruang yang ada untuk bekerja.
Jadi prosesnya: lawatan tapak percuma dulu, kemudian quotation berdasarkan apa yang kami lihat. Tiada bayaran untuk lawatan dan tiada kewajipan selepasnya.
Jenis kerja yang kami buat
Tambahan bilik di tingkat bawah
Perlu kelulusan PBT
Paling biasa dan paling mudah. Melibatkan asas baharu, sambungan bumbung dan menembusi dinding sedia ada. Perlu kelulusan pelan jika ia mengubah tapak binaan.
Tambahan tingkat atas
Perlu kelulusan PBT & semakan struktur
Perlukan semakan jurutera terhadap asas dan struktur sedia ada. Bukan setiap rumah setingkat boleh menanggung tingkat kedua tanpa kerja pengukuhan.
Dapur & ruang makan
Biasanya perlu kelulusan
Melanjutkan ke belakang rumah, biasanya dengan bumbung ringan. Perlu perhatian pada saliran dan pengudaraan.
Bilik air tambahan
Bergantung kepada skop
Kerja paip dan kalis air adalah bahagian yang menentukan. Kegagalan kalis air adalah kecacatan ubah suai yang paling mahal untuk dibetulkan kemudian.
Naik taraf kemasan penuh
Tiada kelulusan pelan; selalunya permit kerja kecil
Jubin, dapur, bilik air, pendawaian dan cat tanpa mengubah struktur. Tak perlu pelan bangunan jika tiada perubahan struktur atau tapak, tetapi banyak PBT masih mahukan permit kerja kecil sebelum kerja bermula (lihat di bawah).
Pembaikan struktur
Bergantung kepada punca
Keretakan, pergerakan asas, bumbung yang perlu diganti. Perlu diagnosis sebelum harga — punca masalah menentukan kos, bukan gejalanya.
Kelulusan apa yang kerja anda perlukan
Di bawah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), tiada sesiapa boleh mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis PBT terlebih dahulu, dan Soalan Lazim MBPJ menyatakan semua tambahan atau ubahsuai tanpa kebenaran itu melanggar seksyen tersebut. Berapa banyak dokumen yang diperlukan bergantung pada berapa banyak bahagian bangunan yang disentuh. PBT di Selangor menggunakan tiga peringkat. Proses kelulusan pelan penuh ada di halaman kelulusan PBT kami.
-
1. Permit kerja kecil
Minor works permit
Untuk kerja yang tidak mengubah struktur. Senarai MBPJ: tukar jubin lantai dan dinding, tukar kemasan bumbung dengan struktur bumbung dikekalkan, mengecat, pendawaian baharu, kerja hiasan dalaman seperti kabinet dapur, dan panel solar atas bumbung yang tidak diubah. Pemilik boleh memohon sendiri, dan MBPJ meluluskan dalam 24 jam bekerja. Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam Selangor (UUK 18) membenarkan pelan lakar menggantikan pelan penuh untuk ubahan kecil, dengan fi RM100 bagi setiap permit.
-
2. Pelan setara
Standard plans
Sesetengah PBT menerbitkan pelan siap untuk tambahan biasa yang boleh dipohon oleh pemilik. Pelan setara MBPJ meliputi sambungan dapur (dengan atau tanpa tandas), sambungan bumbung hadapan dan anjung kereta, wakaf, pergola, pondok jaga, rumah haiwan dan pagar. Ia untuk rumah teres; bagi banglo dan rumah berkembar MBPJ hanya membenarkan wakaf, pagar, pondok jaga dan rumah haiwan. Dinding asal tidak boleh dirobohkan, dan kelulusan dalam 24 jam bekerja.
-
3. Pelan tambahan dan ubahsuai
Additions and alterations plan
Untuk apa-apa yang menambah struktur sedia ada. Ia dihantar melalui arkitek, jurutera atau pelukis pelan bangunan berdaftar, bukan oleh pemilik. Tempoh kelulusan yang dinyatakan MBPJ ialah 14 hari bekerja, dan kebenaran merancang perlu didapatkan dulu jika tambahan itu melibatkan isu perancangan. Kerja hanya boleh bermula selepas kelulusan dan selepas Borang B (notis mula kerja) dihantar.
Bila undang-undang menganggap ubah suai sebagai bangunan baharu
Akta 133 s.70(16) mengira semua yang berikut sebagai mendirikan bangunan, dengan kelulusan dan penalti yang sama seperti rumah baharu:
- tambahan atau ubahan yang memerlukan asas baharu, atau struktur atau bumbung baharu atau lebih besar di atas dinding atau asas sedia ada;
- tambahan tingkat;
- membina semula dinding luar atau dinding pemisah setinggi satu tingkat;
- merobohkan dan membina semula lebih separuh keluasan dinding dan sekatan, atau lebih separuh lantai atas atau bumbung;
- menukar satu rumah menjadi lebih daripada satu kediaman, atau kepada kegunaan lain.
Kerja pada bangunan yang sama pada dua kali atau lebih dalam tempoh sepuluh tahun boleh dianggap sebagai satu pembinaan semula dan dijumlahkan, jadi kerja besar tidak boleh dipecah-pecah menjadi kerja kecil untuk mengelak had ini.
Tiga perkara yang patut anda tahu dulu
1. Tambahan tanpa kelulusan menjejaskan nilai
Tambahan yang tidak diluluskan tidak muncul pada pelan lulus, jadi ia boleh menghalang pencagaran dan menyusahkan penjualan. Pembeli yang berhati-hati akan perasan, dan penilai bank pasti perasan. Jika anda sudah mempunyai tambahan tidak lulus, ia kadangkala boleh diregularisasi — tanya kami.
2. Rumah setingkat bukan semuanya boleh ditambah tingkat
Asas dan tiang direka untuk beban yang dijangka semasa ia dibina. Menambah tingkat kedua menambah beban yang besar, dan jurutera perlu menyemak sama ada struktur sedia ada boleh menanggungnya. Jawapannya kadangkala tidak, dan kadangkala ya dengan kerja pengukuhan. Ini semakan pertama, bukan kejutan terakhir.
3. Kalis air adalah kos yang paling berbaloi
Kegagalan kalis air pada bilik air atau bumbung tambahan adalah kecacatan ubah suai yang paling mahal untuk dibetulkan kemudian, kerana pembaikan bermakna memecahkan kemasan yang baru siap. Jangan berkompromi pada bahagian ini untuk menjimatkan beberapa ratus ringgit.
Membayar kos ubah suai
Ubah suai dibiayai secara berbeza daripada binaan baharu, dan sesetengah cara yang sesuai untuk membina rumah tidak boleh digunakan langsung di sini.
LPPSA Jenis 7 (penjawat awam)
Jenis 7 LPPSA ialah pembiayaan ubah suai. Senarai semak dokumennya (Bil. 2/2025) adalah untuk rumah yang dibiayai atau diselesaikan melalui LPPSA, dan ia minta perjanjian ubah suai, laporan nilaian JPPH (permohonan hanya diproses selepas laporan diterima), surat kelulusan dan pelan bangunan lulus PBT yang masih berkuat kuasa, dan kontraktor berdaftar dengan CIDB. Pindaan pelan selepas pembiayaan diluluskan tidak dibenarkan dan akan melambatkan bayaran kemajuan. Untuk pembiayaan kali kedua, Soalan Lazim LPPSA menyatakan anda perlu pilih sama ada membeli atau mengubah suai, bukan kedua-duanya. Lihat halaman LPPSA kami.
Pembiayaan semula rumah
Pembiayaan semula (refinance) memindahkan pinjaman rumah anda ke bank baharu dan boleh mengeluarkan wang tunai tambahan daripada nilai rumah. Sebelum memohon, semak tempoh lock-in pinjaman sedia ada (penalti penyelesaian awal mungkin dikenakan dalam tempoh itu), dan sediakan bajet untuk penilaian baharu, fi guaman dan duti setem atas pinjaman baharu. Margin, kadar dan fi ditetapkan oleh setiap bank, jadi bandingkan secara bertulis. Lihat halaman pinjaman bank kami.
Pembiayaan peribadi
Tanpa cagaran, jadi biasanya lebih cepat tetapi lebih kecil dan lebih mahal daripada pembiayaan bercagarkan rumah, untuk tempoh lebih pendek. Jumlah, tempoh, syarat pendapatan dan kadar berbeza antara bank; bandingkan kadar efektif tahunan, bukan angka utama, dan kira ansurannya dalam nisbah khidmat hutang anda.
KWSP: bukan untuk ubah suai
KWSP menyatakan simpanan tidak boleh dikeluarkan untuk ubah suai, dan pinjaman yang diambil untuk ubah suai, membaiki atau menambah rumah tidak termasuk dalam pengeluaran untuk mengurangkan pinjaman perumahan.
Memilih kontraktor
Pendaftaran CIDB adalah wajib
Di bawah seksyen 25 Akta Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia 1994 (Akta 520), setiap kontraktor mesti berdaftar dengan CIDB sebelum menjalankan kerja pembinaan. Kontraktor yang tidak berdaftar boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000 (s.29), dan CIDB boleh mengarahkan kerja dihentikan (s.30), yang turut menghentikan ubah suai anda. Semak nama kontraktor dalam daftar kontraktor CIDB sebelum membayar apa-apa.
Gred mesti sepadan dengan kerja
Gred menetapkan nilai kontrak terbesar yang boleh diambil: G1 sehingga RM200,000, G2 sehingga RM500,000, G3 sehingga RM1 juta, G4 sehingga RM3 juta, G5 sehingga RM5 juta, G6 sehingga RM10 juta, G7 tiada had.
Pendawaian dilesenkan berasingan
Kerja elektrik perlukan kontraktor elektrik yang berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga, siapa pun kontraktor utamanya.
Untuk yang mahu tahu lebih
Rujukan lanjut
Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.
Apa yang diterbitkan oleh beberapa PBT di kawasan kami
Senarai kerja kecil, fi, cagaran dan syarat yang diterbitkan MBPJ, MBSJ, MPKj, DBKL dan MBS.
Setiap PBT menetapkan senarai, borang dan fi sendiri. Yang berikut diambil daripada borang rasmi PBT itu sendiri, pada tarikh yang dinyatakan:
| PBT | Kerja kecil yang disenaraikan | Fi dan syarat |
|---|---|---|
| MBPJ (Petaling Jaya) | Jubin, kemasan bumbung, mengecat, pendawaian baharu, hiasan dalaman, panel solar. | Pemilik boleh memohon; 24 jam bekerja. Pelan tambahan: 14 hari bekerja. Fi mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam Selangor. |
| MBSJ (Subang Jaya), borang 2020 | Kemasan lantai dan dinding, aksesori sanitari tandas, table top dan kabinet in-situ, siling lepa, jeriji besi, pergola, kolam ikan sedalam tidak lebih 0.5 m. | Fi proses RM100. Untuk kerja kemasan, tandas, kabinet dan siling: permit meletak bahan binaan RM100 dan cagaran sisa binaan RM250, dituntut semula dalam 12 bulan selepas siap. Permit sah 1 tahun. |
| MPKj (Kajang), borang berkuat kuasa 20 Julai 2022 | Kemasan lantai dan bumbung, grill, pintu dan tingkap, awning. Pemilik sendiri sediakan pelan lakar. | Fi proses RM120, RM100 setiap pelan, cagaran pelan RM200, RM100 sebulan setiap satu untuk meletak bahan binaan dan tong roro, borang RM5. Sah 1 tahun. |
| DBKL (Kuala Lumpur) | Permit kerja kecil (B2-PK) melalui OSC 3 Plus. DBKL juga menerbitkan garis panduan ubahsuai untuk rumah teres setingkat, teres dua tingkat dan rumah berkembar (2020). | Pelan lakar atau pelan bangunan jika berkaitan, hakmilik atau S&P, gambar, pelan lokasi, persetujuan JMB untuk landed strata, kebenaran JPB untuk perancah atau kren lori di luar lot, resit RM50. |
| MBS (Seremban), borang dikemas kini 1 Januari 2021 | Pelan tambahan dan ubahsuai, fi ikut keluasan lantai (tingkat bawah RM3.50 setiap 9 m², minimum RM35). | Jika kerja dimulakan sebelum kelulusan: fi penuh darab 20. Surat kebenaran jiran jika dinding pemisah dikongsi. |
Fi dan senarai boleh berubah. Orang yang mengemukakan pelan akan sahkan angka terkini dengan PBT sebelum menghantar.
Jiran, tapak dan cagaran PBT
Dinding pemisah, anjakan, laporan dilapidasi, saliran, pagar perlindungan dan cagaran, dengan contoh kiraan di Kajang.
Ubah suai berlaku di sebelah orang yang tidak memintanya. Kebanyakan syarat PBT di bawah wujud untuk melindungi mereka, dan kebanyakan pertikaian bermula bila satu daripadanya diabaikan.
- Dinding pemisah. Garis panduan tambahan rumah teres, berkembar dan sesebuah MPKj mahu dinding antara rumah dibina padu, daripada bahan tidak terbakar dan setebal 112 mm (4½") bagi setiap belah, dinaikkan ke paras bumbung dan 230 mm di atasnya. Bukaan untuk cahaya dan pengudaraan mesti sekurang-kurangnya 15% daripada keluasan lantai sambungan.
- Anjakan bangunan. Tambahan tidak boleh dibina terus sampai ke pagar. Untuk rumah berkembar, MBPJ mahu dinding baharu sekurang-kurangnya 6.096 m (20 kaki) dari sempadan hadapan dan 3.05 m (10 kaki) dari sempadan tepi dan belakang, dengan cucur atap sekurang-kurangnya 2 m dari tepi dan belakang. Pagar paling tinggi 1.5 m dan mesti berada dalam lot sendiri.
- Laporan dilapidasi. MBPJ minta laporan ini sebelum kerja tambahan dan ubahsuai, kerana sebarang kerosakan pada rumah jiran adalah tanggungjawab pemilik untuk diselesaikan. Borang permit MPKj pula mewajibkan pemilik berjanji membaiki kerosakan pada bangunan bersebelahan. Laporan dengan gambar bertarikh yang dibuat sebelum kerja bermula itulah yang menyelesaikan tuntutan kemudian.
- Saliran. MPKj mahu paip sanitari baharu disalurkan ke gully trap kemudian ke lurang (manhole), bukan ke longkang permukaan, dan gutter dipasang di mana bumbung melebihi sempadan.
- Pagar perlindungan dan papan tanda tapak. Di bawah Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam Selangor (UUK 48), tapak mesti mempamerkan papan tanda dengan nama orang yang mengemukakan pelan dan kontraktor, dan pagar perlindungan dengan permit sementara diperlukan untuk memisahkan kerja daripada jalan atau laluan pejalan kaki awam.
- Bahan binaan, sisa dan cagaran. Meletak bahan binaan atau tong roro di jalan perlukan permit (MBSJ RM100; MPKj RM100 sebulan setiap satu). MPKj juga mengambil cagaran untuk tambahan mengikut keluasan lantai: RM300 bawah 200 kp, RM500 untuk 200 hingga 500, RM600 untuk 500 hingga 1,000, RM700 untuk 1,000 hingga 1,500, dan RM1,000 melebihi 1,500 kaki persegi. Cagaran tidak dikembalikan jika garis panduan tidak dipatuhi.
Contoh kiraan: kos PBT untuk sambungan belakang di Kajang
Sambungan belakang 400 kaki persegi pada rumah teres, mengikut borang MPKj yang berkuat kuasa 3 Mac 2023: fi proses RM120, cagaran RM500 (dikembalikan jika garis panduan dipatuhi), dan permit meletak bahan binaan serta tong roro pada RM100 sebulan setiap satu, dibayar untuk sekurang-kurangnya dua bulan semasa mengambil kelulusan (RM400). Jumlahnya RM1,020 kepada PBT, sebelum fi pelan ikut keluasan lantai, fi orang yang mengemukakan pelan dan kos binaan itu sendiri.
Rumah lama: apa yang perlu disemak sebelum membuka dinding
Asbestos, pendawaian lama, dan kerosakan yang hanya nampak bila dinding dan bumbung dibuka.
Rumah yang anda ubah suai dibina mengikut peraturan dan bahan zamannya. Tiga perkara ini patut disemak sebelum sesiapa mula memecah apa-apa.
Asbestos
Garis Panduan Penanggalan Asbestos 2017 JKKP (DOSH) menyatakan asbestos-simen banyak digunakan untuk bumbung dan siling, terutamanya rumah di kawasan luar bandar, serta tangki air dan paip. Kepingan yang masih elok melepaskan sedikit gentian; bila dipotong, digergaji atau dipecahkan, ia melepaskan lebih banyak. Garis panduan itu mahu kepingan ditanggalkan dengan sesedikit mungkin pecahan, sebaik-baiknya secara basah, tanpa alat berkuasa kecuali untuk membuka skru, dan sisanya (buangan terjadual SW 201) diuruskan oleh kontraktor berlesen. Jangan benarkan sesiapa memecahkan kepingan bumbung atau siling lama untuk jimat masa.
Pendawaian lama
Di bawah Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, kerja elektrik dibuat oleh kontraktor yang berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga, menggunakan pendawai yang memegang perakuan kekompetenan ST. Pendawaian baharu juga ada dalam senarai kerja kecil MBPJ yang perlukan permit. Tambahan biasanya menambah beban elektrik, jadi papan suis dan pendawaian sedia ada patut diuji, bukan sekadar disambung.
Apa yang belum nampak
Kerosakan anai-anai di belakang skirting dan pada kayu bumbung, besi tetulang berkarat dalam papak lama, paip yang bukan di tempat yang ditunjukkan pelan. Semua ini tidak nampak semasa lawatan tapak. Simpan sebahagian bajet tanpa diperuntukkan sehingga dinding dan bumbung dibuka.
Apa yang patut ada dalam kontrak ubah suai
Nilai asal dalam kontrak ubah suai CIDB STCC-RSP 2015, sebagai senarai semak untuk mana-mana kontrak.
CIDB menerbitkan kontrak dalam bahasa mudah yang ditulis untuk kerja ini: Terma Standard Kontrak Pembinaan Untuk Kerja Ubah Suai dan Projek Kecil (STCC-RSP 2015), percuma untuk dimuat turun. Bila pihak-pihak membiarkan sesuatu ruangan kosong, nilai asalnya terpakai, dan ia senarai semak yang baik untuk mana-mana kontrak:
- Tempoh tanggungan kecacatan: 12 minggu dari tarikh siap praktikal, kecuali tempoh lain ditulis.
- Wang tahanan: jika kontraktor tidak memberi insurans jaminan pelaksanaan, 10% daripada setiap bayaran yang diperakui ditahan, sehingga 5% daripada harga kontrak, dan dilepaskan dalam 30 hari selepas perakuan siap muktamad.
- Bayaran: perakuan dalam 7 hari selepas setiap tuntutan (paling kerap sekali seminggu), dibayar dalam 7 hari, dan 75% nilai bahan yang dihantar ke tapak diambil kira.
- Perubahan kerja: dibuat melalui arahan bertulis dan dinilai dalam perakuan bayaran.
- Kelewatan: ganti rugi tertentu (LD) pada kadar harian yang ditulis dalam kontrak.
- Insurans: kontraktor menginsuranskan kerja, harta dan kecederaan pihak ketiga atas nama bersama klien dan kontraktor. Rumah sedia ada anda hanya dilindungi jika satu jumlah ditulis, jadi tulis jumlahnya.
- Pertikaian: rundingan, kemudian pengantaraan (mediation), kemudian timbang tara.
Di mana pertikaian ubah suai biasanya bermula
Skop satu baris, perubahan kerja melalui telefon, bayar lebih awal, kerosakan rumah sedia ada, tiada tempoh kecacatan.
- Skop ditulis dalam satu baris. "Besarkan dapur" bermaksud perkara berbeza bagi setiap pihak. Pelan, spesifikasi dan senarai kuantiti itulah yang dibayar oleh harga.
- Perubahan kerja dipersetujui melalui telefon. Kerja tambahan yang tidak bertulis, tanpa harga, menjadi pertengkaran semasa akaun akhir.
- Membayar lebih awal daripada kerja. Bayaran ikut kerja yang sudah siap dan diperakui memastikan wang dan kemajuan seiring.
- Kerosakan pada rumah sedia ada. Tidak dilindungi kecuali kontrak menyatakan jumlah untuk harta sedia ada.
- Tiada tempoh kecacatan. Tanpa tempoh bertulis, tiada masa yang dipersetujui untuk kontraktor datang semula.
Soalan lazim
Mengapa anda tidak berikan kadar per kaki persegi untuk ubah suai?
Perlukah kelulusan PBT untuk ubah suai?
Apa itu pembiayaan ubah suai LPPSA?
Boleh tambahan dibuat semasa rumah diduduki?
Berapa lama ubah suai mengambil masa?
Saya sudah buat tambahan tanpa kelulusan. Apa perlu buat sekarang?
Boleh guna simpanan KWSP untuk ubah suai?
Perlukah persetujuan jiran?
Lawatan tapak percuma
Hantar gambar rumah dan kawasan yang anda ingin ubah melalui WhatsApp. Kami beri pandangan awal secara percuma, dan jadualkan lawatan jika ia berbaloi.