Tanah Anda Sedia Untuk Dibina? Semak Dalam 1 Minit.
Banyak impian bina rumah tersekat bukan kerana duit atau design — tetapi kerana geran masih pertanian, pusaka belum dibahagikan, atau lot tiada akses jalan berdaftar. Enam soalan di bawah mendedahkannya dalam satu minit, sebelum anda belanja sesen pun.
Anggaran tapak boleh bina
2,700 kaki persegi
Selepas anjakan bangunan. Angka perancangan untuk menilai design, bukan kelulusan PBT.
Perhatian Kategori atau syarat tanah belum pasti
Kategori dan syarat nyata tercatat di muka surat geran. Ini perkara pertama yang disemak oleh PBT dan oleh pembiaya, jadi ia patut dipastikan sebelum apa-apa lukisan.
Semak muka surat geran anda, atau mohon carian rasmi (Pejabat Tanah daerah untuk GM/PM/HSM, PTG untuk GRN/PN/HSD). Hantar salinan geran kepada kami dan kami semak percuma.
Baca lanjut tentang perkara ini
- Semak muka surat geran anda, atau mohon carian rasmi (Pejabat Tanah daerah untuk GM/PM/HSM, PTG untuk GRN/PN/HSD). Hantar salinan geran kepada kami dan kami semak percuma.
- Dapatkan salinan geran dan carian rasmi tanah.
- Semak kelayakan pembiayaan anda sebelum memilih design.
- Pilih design, kemudian kami buat lawatan tapak dan quotation rasmi.
- Lantik kami untuk lukisan dan kelulusan PBT sehingga CCC.
13 minit bacaan · Disemak
Kongsi di WhatsAppJawapan ringkas
- Empat perkara menghentikan projek: kategori tanah, hakmilik, akses jalan berdaftar dan keadaan tapak.
- Di atas tanah pertanian, Kanun Tanah Negara hanya membenarkan rumah untuk pemilik, tidak lebih satu perlima luas lot atau 2 hektar, mana yang lebih kecil.
- Tanah pusaka yang belum dibahagikan tidak boleh dicagarkan, jadi tiada pembiayaan binaan sebelum pembahagian selesai.
- Buat carian rasmi dulu sebelum apa-apa bayaran: di Selangor RM50 setiap hakmilik, dan ia tunjuk pemilik semasa, gadaian dan kaveat.
- Jangan tunggu kelulusan tukar syarat sebelum menyemak kelayakan pembiayaan: kedua-duanya boleh diuruskan serentak.
Empat perkara yang menghentikan projek
1. Kategori tanah
Kategori dan syarat nyata menentukan apa yang boleh dibina. Di atas tanah pertanian, Kanun Tanah Negara hanya membenarkan rumah untuk pemilik, tidak lebih satu perlima luas lot atau 2 hektar, mana yang lebih kecil, dan hanya jika syarat nyata tidak melarangnya; tanah industri pula untuk kegunaan industri sahaja. Selain itu, tanah perlu ditukar syarat dulu, dan PBT serta pembiaya tetap membuat keputusan sendiri. Selesaikan ini sebelum apa-apa lukisan dibuat.
2. Hakmilik
Tanah adalah cagaran. Jika nama pada geran bukan nama pemohon, atau pusaka belum dibahagikan, tiada pembiaya akan meluluskan pembiayaan binaan.
3. Akses jalan
Tanpa akses jalan berdaftar, pelan tidak diluluskan dan lori konkrit tidak boleh sampai ke tapak. Ini menghentikan projek, bukan melambatkannya.
4. Keadaan tapak
Cerun, tanah lembut atau tapak bertakung perlukan kerja tanah dan asas tambahan. Ini kos sebenar yang tidak termasuk dalam kadar per kaki persegi standard.
Menukar unit keluasan tanah
Geran Malaysia menggunakan beberapa unit dan ia mudah keliru. Penukaran yang anda perlukan:
- 1 ekar = 43,560 kaki persegi
- 1 point = 435.6 kaki persegi, iaitu satu perseratus ekar
- 1 hektar = 107,639 kaki persegi, kira-kira 2.47 ekar
- 1 meter persegi = 10.764 kaki persegi
Kesilapan yang biasa: menganggap keluasan tanah sebagai keluasan rumah. Rumah 2,000 kaki persegi di atas lot 6,000 kaki persegi adalah biasa dan selesa; rumah 2,000 kaki persegi di atas lot 2,400 kaki persegi hampir pasti melanggar anjakan bangunan.
Cara membaca geran anda
Lima perkara pada geran memberitahu hampir semua yang PBT dan pembiaya mahu tahu. Baca mengikut urutan ini.
-
1
Jenis hakmilik, dan pejabat mana yang memegangnya
GRN (geran), PN (pajakan negeri) dan HSD didaftarkan di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri. GM (geran mukim), PM (pajakan mukim) dan HSM didaftarkan di Pejabat Tanah daerah. Ini menentukan ke mana anda pergi untuk carian rasmi, dan sama ada pecah sempadan diluluskan oleh Pengarah Tanah dan Galian atau Pentadbir Tanah. PN dan PM ialah pajakan untuk tempoh tahun tertentu, jadi semak baki tempohnya.
-
2
Hakmilik sementara (HSD atau HSM)
Dikeluarkan sebelum tanah diukur. Hak pemiliknya sama dengan hakmilik tetap, tetapi sempadan pada geran hanya sementara, dan tanah itu secara amnya tidak boleh dipecah sempadan atau dipecah bahagian sehingga hakmilik tetap dikeluarkan. Nombor lot pula bermaksud tanah itu sudah diukur dan diberi nombor oleh Pengarah Ukur dan Pemetaan.
-
3
Kategori dan syarat nyata
Kategori ialah Pertanian, Bangunan atau Industri, dan syarat nyata memperincikannya. Geran lama kadang-kadang hanya tertulis perkataan seperti “Getah” atau “Kampung”; Kanun Tanah Negara membenarkan pemilik memohon supaya perkataan itu dibuang dan syarat nyata baharu diendors (seksyen 124(1)(ba)).
-
4
Sekatan kepentingan
Contoh biasa: “Tanah ini boleh dipindahmilik, dipajak dan digadai dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”. Maknanya pembiaya hanya boleh mendaftarkan gadaian selepas negeri memberi kebenaran, jadi masukkan langkah ini dalam jadual anda.
-
5
Endorsan: gadaian, kaveat dan notis
Gadaian sedia ada bermaksud tanah itu sudah menjadi cagaran pinjaman lain, dan tukar syarat atau pecah sempadan perlukan persetujuan bertulis pemegang gadaian. Kaveat persendirian yang mengikat tanah menghalang pemilik mendaftarkan apa-apa urusan baharu, termasuk gadaian, selagi ia wujud. Kaveat Pendaftar dimasukkan oleh Pendaftar sendiri, contohnya untuk melindungi kepentingan negeri atau waris bawah umur.
Carian rasmi dulu, sebelum apa-apa bayaran
Salinan geran di laci anda mungkin sudah bertahun-tahun lama. Sijil carian rasmi, dikeluarkan oleh Pendaftar di bawah seksyen 385 Kanun Tanah Negara, menyatakan pemilik berdaftar semasa, semua endorsan yang masih berkuat kuasa (gadaian, kaveat, pajakan), syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta sama ada ada urusan atau perintah larangan yang sedang menunggu pendaftaran.
Di Selangor, carian rasmi hakmilik berharga RM50 setiap hakmilik (borang PTG Selangor, disemak 23 September 2026), dan boleh dibuat dalam talian melalui Portal Awam e-Tanah dengan bayaran FPX. Sistem hanya memaparkan rekod carian persendirian selama tiga hari dari tarikh resit, jadi muat turun terus.
Simpan sijil itu. Pejabat Pembahagian Pusaka memintanya untuk setiap permohonan pusaka kecil, dan untuk permohonan meminda syarat nyata tanah Rizab Melayu, PTG Selangor meminta carian yang tidak lebih enam bulan.
Untuk yang mahu tahu lebih
Rujukan lanjut
Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.
Tukar syarat tanah pertanian: apa yang sebenarnya berlaku
Siapa memohon, apa yang mesti ada dulu, fi di Selangor, premium, dan Borang 7G dan 7C, mengikut urutan.
Tukar syarat dibuat di bawah seksyen 124 Kanun Tanah Negara. Yang memutuskan ialah Pihak Berkuasa Negeri, bukan PBT dan bukan kontraktor. Mengikut urutan:
-
1
Siapa memohon
Pemilik tanah sendiri, atau pemegang surat kuasa wakil (PA) berdaftar. Di Selangor, semua permohonan dibuat melalui sistem e-Tanah Negeri Selangor sejak 26 Oktober 2023.
-
2
Apa yang mesti ada dulu
Cukai tanah mesti sudah dibayar, dan setiap pihak yang ada kepentingan berdaftar atas tanah itu, contohnya pemegang gadaian atau pengkaveat, mesti bersetuju, kecuali negeri memutuskan persetujuan mereka tidak diperlukan.
-
3
Fi permohonan di Selangor
RM70 untuk tanah tidak lebih 1 hektar; RM140 untuk lebih 1 hingga 10 hektar; lebih 10 hektar, RM140 bagi 10 hektar pertama dan RM15 bagi setiap hektar tambahan atau sebahagiannya. Ini fi memproses sahaja, bukan premium.
-
4
Keputusan dan premium
Di Selangor, kuasa melulus ialah Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN). Kelulusan boleh bersyarat: premium tambahan, cukai tanah baharu dan syarat lain. Formula premium Selangor yang diterbitkan dikira daripada nilaian tanah yang diluluskan, jadi jumlahnya hanya diketahui bila notis dikeluarkan. Negeri Sembilan menetapkan premium tukar syarat tanah pertanian melalui Pekeliling PTGNS Bil. 2/2023, dibaca bersama Bil. 9/2014.
-
5
Bayar dalam tempoh yang ditetapkan
Premium dan cukai dituntut melalui notis Borang 7G. Jika tidak dibayar dalam tempoh yang dinyatakan, kelulusan itu luput dengan sendirinya.
-
6
Geran diendors
Pentadbir Tanah menandatangani memorandum Borang 7C, dan kategori serta syarat baharu dicatat dalam daftar dan pada geran.
Mahu pecah sempadan dan tukar syarat serentak? Seksyen 124A membenarkan kedua-duanya dalam satu permohonan, dengan tukar syarat bagi setiap lot baharu dibuat dalam Borang 7D. Urutan kerja yang betul, dan kenapa semakan pembiayaan tidak perlu menunggu, ada dalam artikel kami Bina Rumah Atas Tanah Pertanian atau Pusaka.
Tanah pusaka dan tanah atas beberapa nama
Pembahagian pusaka kecil melalui MyLAND, dan pecah bahagian bila geran atas beberapa nama.
Pusaka yang belum dibahagikan, dan geran atas beberapa nama yang setiap pemiliknya mahukan bahagian sendiri, masing-masing ada laluan yang ditetapkan oleh undang-undang.
Pembahagian pusaka kecil
- Pusaka kecil ialah harta si mati yang jumlah nilainya tidak melebihi RM5 juta (harta alih, harta tak alih atau kedua-duanya) dan, bagi si mati bukan Islam, tanpa wasiat. Ia diuruskan oleh Pejabat Pembahagian Pusaka JKPTG, bukan mahkamah.
- Mohon dalam talian di MyLAND (myland.gov.my) dengan Borang A. Anda muat naik sijil kematian, kad pengenalan pemohon dan waris, sijil nikah si mati, salinan geran, salinan carian rasmi, bil cukai taksiran jika ada rumah, dan dokumen harta alih.
- Semasa perbicaraan, pemohon wajib hadir bersama seorang lagi waris; waris yang tidak dapat hadir menghantar surat persetujuan (Borang DDA). Harta si mati Islam dibahagi mengikut faraid, bukan Islam mengikut Akta Pembahagian 1958, atau secara muafakat jika semua waris bersetuju.
- JKPTG menyatakan 4 hingga 6 bulan dari tarikh permohonan, lebih lama di pejabat yang banyak kes. Perintah dikeluarkan dalam 30 hari selepas bicara, dan mesti didaftarkan di Pejabat Tanah bersama geran asal. Hanya selepas itu nama waris ada pada geran.
- Fi perintah ialah 0.2% daripada nilai harta di bawah RM2 juta (harta RM100,000 dikenakan RM200) dan 0.3% bagi RM2 juta hingga RM5 juta.
- Jangan tangguh: setiap kematian seterusnya dalam keluarga menambah waris yang perlu dikesan dan bersetuju.
Pemilik bersama: pecah bahagian
- Bila tanah didaftarkan atas beberapa nama, setiap pemilik memegang bahagian tidak dipecahkan atas keseluruhan lot, bukan satu sudut tertentu. Untuk mendapat geran sendiri bagi bahagian anda, pemilik bersama memohon pecah bahagian di bawah seksyen 140 (Borang 9B), dan setiap bahagian mesti seberapa hampir dengan syer pemiliknya.
- Biasanya semua pemilik bersama menyertai atau bersetuju, tetapi pemilik yang memegang syer majoriti boleh memohon walaupun yang lain tidak menyertai (seksyen 141A).
- Bagi tanah pertanian, setiap lot pecahan mesti sekurang-kurangnya dua perlima hektar, kira-kira satu ekar (seksyen 136). Pecah bahagian tanah pertanian seluas itu atau kurang perlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (seksyen 140(3)).
- Setiap lot baharu perlukan akses yang dijamin ke jalan: terus, atau melalui jalan persendirian, tanah yang diserahkan untuk jalan, atau hak lalu-lalang Pentadbir Tanah (seksyen 136(1)(h)). Hasil tanah mesti dijelaskan, dan pemegang gadaian mesti bersetuju secara bertulis.
Tanah dengan peraturan khas
Tanah Rizab Melayu, tanah FELDA dan penempatan berkelompok, LPS, rizab sungai, cukai tanah dan cukai taksiran.
Tanah Rizab Melayu
Pegangan Melayu tidak boleh dipindah milik, digadai atau dipajak kepada bukan Melayu (seksyen 8 Enakmen Rizab Melayu, yang dipakai di Selangor, Perak, Negeri Sembilan dan Pahang). Di Selangor, gadaian atas tanah Rizab Melayu hanya boleh diberi kepada badan yang disenaraikan dalam Jadual Kedua Enakmen, jadi tanya pembiaya anda dulu sama ada ia termasuk.
Tanah FELDA dan penempatan berkelompok
Di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960, pegangan tidak boleh dipecah sempadan atau dipecah bahagian, dipegang oleh tidak lebih dua orang, dan boleh dipegang secara bahagian tidak dipecahkan hanya dengan suami atau isteri, bekas isteri atau waris terdekat. Bangunan yang dibenarkan hanyalah rumah pemegang sendiri, di bahagian yang ditetapkan oleh Pentadbir Tanah. Jadi beberapa adik-beradik tidak boleh masing-masing mendapat geran di atas pegangan yang sama. Negeri Sembilan ada tatacara membatalkan status penempatan berkelompok di bawah seksyen 44(1) Akta itu (Pekeliling PTGNS Bil. 1/2023).
Lesen Pendudukan Sementara (LPS / TOL)
LPS bukan hakmilik. Ia dikeluarkan atas tanah kerajaan, tamat pada hujung tahun kalendar, boleh diperbaharui setahun demi setahun (lebih tiga kali perlukan kelulusan negeri), tidak boleh dipindahkan, dan tamat bila pemegangnya meninggal dunia. Tanah itu bukan milik anda untuk digadai, jadi ia tidak boleh menjadi cagaran pembiayaan binaan.
Rizab sungai
Bila lot bersempadan dengan sungai, JPS Selangor menetapkan rizab di setiap tebing mengikut lebar sungai. Rancang kedudukan rumah di luar rizab ini.
| Lebar sungai | Rizab di setiap tebing |
|---|---|
| Lebih 40 meter | 50 meter |
| 20 hingga 40 meter | 40 meter |
| 10 hingga 20 meter | 20 meter |
| 5 hingga 10 meter | 10 meter |
| Kurang 5 meter | 5 meter |
Cukai tanah dan cukai taksiran
Cukai tanah, dibayar kepada negeri, jatuh tempoh pada 1 Januari dan dikira tertunggak mulai 1 Jun. Pentadbir Tanah kemudian boleh menghantar notis tuntutan Borang 6A; jika tidak dijelaskan sepenuhnya dalam tempoh notis, tanah itu dirampas (lucut hak) kepada negeri. Tunggakan juga menghalang tukar syarat dan pecah sempadan.
Cukai taksiran, dibayar kepada PBT, dikenakan juga ke atas tanah kosong. Di MBSJ contohnya, nilai tahunan tanah kosong ialah 10% daripada nilai pasarannya. Bila rumah siap dan CCC dikeluarkan, PBT meminda senarai nilaian, jadi cukai taksiran naik. Masukkan dalam bajet.