LPPSA atau Pinjaman Bank? Jawapannya Mungkin Mengejutkan Anda
Sebagai penjawat awam, anda mungkin layak untuk kedua-duanya — dan jawapannya bukan sentiasa LPPSA. Kami bandingkan kedua-duanya dengan kadar dan angka sebenar, bukan pendapat, supaya anda pilih dengan yakin.
- LPPSA
- 4.00%
- tetap
- Bank dianggarkan
- 4.30%
- terapung
- Beza pada RM450,000 / 25 tahun
- RM75/bulan
15 minit bacaan · Disemak
Kongsi di WhatsAppJawapan ringkas
- Sebagai penjawat awam anda mungkin layak untuk kedua-duanya, dan jawapannya bukan sentiasa LPPSA.
- Bagi RM450,000 selama 25 tahun, LPPSA 4.00% tetap kira-kira RM75 sebulan lebih rendah daripada bank 4.30% terapung.
- LPPSA tidak mengenakan faedah sehingga 95% dikeluarkan atau bulan ke-25; bank mengenakan faedah dari pengeluaran pertama.
- Pilih bank jika kos binaan melebihi RM1,000,000, anda merancang meninggalkan sektor awam, atau perlukan kelulusan yang sangat pantas.
- Jika anda tinggalkan sektor awam semasa membayar LPPSA, kadar 4.00% kekal hanya jika anda selesaikan sepenuhnya dalam 30 hari; jika tidak, 7% atas baki.
Bezanya, dikira
Pinjaman RM450,000 selama 25 tahun, dibandingkan pada kadar semasa kedua-dua laluan:
LPPSA — 4.00% tetap
RM2,375/bulan
Ansuran ini tidak berubah sepanjang 25 tahun.
Bank — 4.30% terapung
RM2,450/bulan
Berubah bila OPR berubah. Angka ini adalah anggaran setakat 2026-09-23.
Perbezaan RM75 sebulan kelihatan kecil. Sepanjang 25 tahun ia berjumlah kira-kira RM22,551 — dan itu dengan andaian kadar bank kekal pada 4.30% selama dua dekad, yang hampir pasti tidak berlaku. Nilai sebenar kadar tetap bukan pada perbezaan hari ini; ia pada ketiadaan risiko.
Perbandingan penuh
Jenis kadar
- LPPSA
- 4.00% tetap sepanjang tempoh
- Pinjaman bank
- Terapung, dianggarkan 4.30% setakat 2026-09-23
Risiko kadar naik
- LPPSA
- Tiada. Ansuran tahun pertama sama dengan tahun terakhir.
- Pinjaman bank
- Ada. Kenaikan OPR 1% menambah kira-kira RM259 sebulan pada RM450,000 selama 25 tahun.
Had pembiayaan
- LPPSA
- RM1,000,000 (4.50% bagi baki melebihi RM750,000)
- Pinjaman bank
- Tiada had mutlak — dihadkan oleh DSR dan nilai hartanah
Cara bayaran
- LPPSA
- Potongan gaji automatik, kemudian potongan pencen selepas bersara. Tiada risiko terlupa bayar.
- Pinjaman bank
- Arahan tetap atau bayaran sendiri. Ada yang dipungut melalui Biro Angkasa atau Akauntan Negara, seperti yang diiktiraf peraturan BNM.
Deposit untuk bina atas tanah sendiri
- LPPSA
- Tiada peraturan margin. Kelulusan ialah angka paling rendah daripada empat, dan sebarang beza dengan harga kontrak anda bayar dulu
- Pinjaman bank
- Margin 80–90%, biasanya ditampung nilai tanah
Tempoh maksimum
- LPPSA
- 35 tahun, tamat pada umur persaraan
- Pinjaman bank
- 35 tahun, tamat sebelum umur 70
Penyelesaian awal
- LPPSA
- Penyelesaian penuh atau sebahagian melalui bayaran terus dibenarkan; Garis Panduan tidak menyenaraikan penalti penyelesaian
- Pinjaman bank
- Biasanya ada tempoh retention: satu pinjaman bina rumah yang diterbitkan mengenakan 2% daripada pinjaman jika diselesaikan dalam 3 tahun
Jika anda tinggalkan sektor awam
- LPPSA
- Dikira sebagai kemungkiran: kadar 4.00% kekal hanya jika anda selesaikan sepenuhnya dalam 30 hari, jika tidak 7% setahun atas baki
- Pinjaman bank
- Tiada kesan, selagi bayaran diteruskan
Kelajuan kelulusan
- LPPSA
- Proses berstruktur, tetapi bukan yang terpantas
- Pinjaman bank
- Boleh lebih pantas, terutamanya dengan bank tempat anda menyimpan gaji
Faedah semasa rumah dibina
- LPPSA
- Tiada sehingga bulan selepas 95% dikeluarkan, atau bulan ke-25 dari kelulusan, mana yang dulu
- Pinjaman bank
- Faedah atas setiap ringgit yang dikeluarkan, dibayar bulanan dari pengeluaran pertama
Insurans gadai janji
- LPPSA
- MRTA/MRTT dan perlindungan pemilik rumah wajib, dan premiumnya boleh dibiayai
- Pinjaman bank
- MRTA biasanya pilihan; insurans kebakaran wajib
Kadar dan peraturan berkuat kuasa 2026-09-23. Terma sebenar ditentukan oleh LPPSA atau bank berkenaan.
Jika kadar bank naik: jumlah yang anda bayar balik
Kadar bank ialah Kadar Asas Standard (SBR) campur spread. Bank Negara menetapkan SBR sama dengan OPR, iaitu 2.75% pada mesyuarat 3 September 2026, jadi 4.30% yang digunakan di halaman ini ialah OPR campur spread kira-kira 1.55 mata — satu pinjaman bina rumah yang diterbitkan berharga SBR + 1.55%. Selepas anda tandatangan, bank hanya boleh menaikkan spread jika risiko kredit anda sendiri berubah. SBR pula bergerak setiap kali OPR diputuskan, dan ansuran disemak semula dalam 60 hari. Helaian pendedahan produk bank menunjukkan kesan kenaikan kadar (yang dipetik di sini menunjukkan satu dan dua mata); ini ujian yang sama pada RM450,000 selama 25 tahun:
| Laluan | Kadar | Sebulan | Jumlah dibayar balik dalam 25 tahun |
|---|---|---|---|
| LPPSA, tetap | 4.00% | RM2,375 | RM712,580 |
| Bank, anggaran hari ini | 4.30% | RM2,450 | RM735,131 |
| Bank, jika kadar naik 1% | 5.30% | RM2,710 | RM812,972 |
| Bank, jika kadar naik 2% | 6.30% | RM2,982 | RM894,731 |
Jumlah LPPSA tetap pada RM712,580 sejak hari anda tandatangan. Jumlah bank hanya diketahui bila ansuran terakhir dibayar. Cara SBR dan spread berfungsi, dan apa yang Bank Negara wajibkan bila ia berubah, ada di halaman pinjaman bank.
Binaan lebih besar: RM900,000
Melebihi RM750,000, LPPSA mengenakan 4.50% atas baki itu saja, sehingga had RM1,000,000 (permohonan di bawah had baharu dijangka dibuka suku keempat 2026). Selama 25 tahun, RM900,000 berharga kira-kira RM4,793 sebulan dengan LPPSA dan RM4,901 dengan bank pada 4.30%. Walau apa pun, LPPSA tetap meluluskan angka paling rendah daripada empat, dan gaji anda perlu mampu menampung ansuran — cara kiraannya ada di halaman LPPSA.
Beritahu saya bila had LPPSA RM1,000,000 dibuka
LPPSA mengumumkan had pembiayaan sehingga RM1,000,000, dan permohonan dijangka dibuka suku keempat 2026. Hantar mesej WhatsApp dan pasukan kami akan maklumkan anda bila ia dibuka.
Beritahu saya di WhatsAppSemasa rumah dibina: bila anda mula bayar
Inilah beza yang tidak kelihatan dalam perbandingan kadar. Atas tanah sendiri, wang dikeluarkan berperingkat ikut kemajuan rumah, dan kedua-dua laluan melayan bulan-bulan itu dengan sangat berbeza.
LPPSA
- Bayaran dibuat kepada kontraktor berperingkat, setiap satu berdasarkan laporan kemajuan binaan oleh JPPH, sehingga 95% siap.
- Sebagai syarat pengeluaran, kontraktor perlu memberi LPPSA aku janji untuk memulangkan semua bayaran jika binaan terbengkalai atas apa sebab sekalipun.
- Baki 5% terakhir dikeluarkan bila Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) diterima, atau enam bulan selepas bayaran 95%, mana yang dulu.
- Faedah dan potongan gaji bermula bulan selepas bayaran 95% (dua bulan selepas, jika dikeluarkan selepas 15 haribulan), atau pada bulan ke-25 dari tarikh kelulusan — mana yang dulu. Sebelum itu, anda tidak bayar apa-apa.
- Jika binaan masih berjalan pada bulan ke-25, potongan tetap bermula.
Bank
- Bank juga mengeluarkan berperingkat, ikut syarat dalam surat tawarannya. Tanya sebelum tandatangan siapa yang mengesahkan setiap peringkat.
- Faedah dikenakan atas jumlah yang sudah dikeluarkan dan perlu dibayar setiap bulan semasa rumah dibina, sebelum pokok mula dibayar.
- Bila 95% daripada RM450,000 sudah dikeluarkan pada 4.30%, faedahnya saja kira-kira RM1,532 sebulan. Jika anda masih bayar sewa, kedua-duanya jatuh dalam bulan yang sama.
- Ansuran penuh, pokok dan faedah, bermula bila pinjaman dikeluarkan sepenuhnya.
Faedah bank peringkat demi peringkat semasa rumah naik dikira di halaman pinjaman bank. Peringkat bayaran itu sendiri ada di halaman jadual bayaran.
Apa yang dibiayai setiap laluan, dan apa yang anda bayar sendiri
Membandingkan dua ansuran menganggap dua pinjaman yang sama. Sebenarnya tidak: kedua-dua laluan membiayai perkara berbeza, dan ada kos yang dibayar tunai sebelum bata pertama.
LPPSA
- Dibiayai: kos binaan dalam jadual bayaran kontrak, premium insurans gadai janji (MRTA/MRTT) dan pemilikan rumah (LTHO), kerja tambahan, dan yuran guaman bagi dokumen pembiayaan.
- Tidak dibiayai: kos penyediaan pelan bangunan, penyediaan tapak, dan kerja guaman selain dokumen pembiayaan.
- Sebarang beza antara amaun lulus dan harga kontrak (wang beza) anda bayar dulu sebelum LPPSA keluarkan seringgit pun. Jika bil akhir peguam melebihi anggaran, beza itu juga dibayar dulu.
- MRTA/MRTT dan LTHO wajib, daripada panel LPPSA. Takaful untuk SPPSAi, insurans konvensional untuk SPPSA. Panel tidak boleh ditukar selepas anda buat pra-penerimaan tawaran.
- Peraturan pengeluaran LPPSA sendiri menyebut dokumen prinsipal pembiayaannya diendos pengecualian duti setem.
- Anda masih bayar peguam dan jurunilai, sebarang fi pendaftaran gadaian yang dikenakan negeri, serta cukai tanah dan cukai taksiran.
Bank (satu pinjaman bina rumah yang diterbitkan sebagai contoh; terma berbeza-beza)
- Dibiayai: sehingga 90% daripada nilai pasaran terbuka atau kos binaan, mana yang lebih rendah, campur sehingga 5% lagi untuk MRTA, duti setem, yuran guaman dan disbursement.
- Duti setem: 0.5% daripada pinjaman atas dokumen pinjaman prinsipal — RM2,250 bagi RM450,000.
- Anda bayar: yuran penilaian, yuran guaman, dan disbursement seperti pendaftaran gadaian serta carian tanah dan kebankrapan.
- MRTA pilihan. Insurans kebakaran wajib, dan boleh dibeli di luar panel bank.
- Tanah dan rumah bersama-sama menjadi cagaran. Margin (80–90%) biasanya ditampung nilai tanah.
Contoh kos pendahuluan bank, termasuk yuran guaman, ada di halaman pinjaman bank. Cara LPPSA menentukan amaun lulus ada di halaman LPPSA.
Pilih bank bila…
- Kos binaan anda melebihi had pembiayaan LPPSA RM1,000,000 dan anda tidak mahu mengurangkan skop.
- Anda merancang meninggalkan sektor awam dalam beberapa tahun akan datang.
- Anda perlukan tempoh yang melangkaui umur persaraan anda — bank membenarkan sehingga umur 70.
- Anda perlukan keputusan kelulusan yang sangat pantas.
- Anda belum disahkan dalam jawatan, atau berkhidmat kurang setahun: LPPSA perlukan pegawai tetap yang sudah disahkan dan berkhidmat sekurang-kurangnya setahun.
- Anda bekerja dengan kerajaan negeri, badan berkanun atau PBT yang ada skim pembiayaan perumahan sendiri: mereka yang berhak kepada skim itu tidak boleh menggunakan LPPSA.
Pilih LPPSA bila…
- Kos binaan anda muat dalam had pembiayaan.
- Anda merancang kekal dalam sektor awam sehingga persaraan.
- Kepastian ansuran lebih bernilai kepada anda daripada fleksibiliti.
- Anda mahukan potongan gaji automatik dan tidak mahu menguruskan bayaran.
- Binaan mungkin ambil masa: LPPSA tidak mengenakan apa-apa sehingga 95% dikeluarkan atau bulan ke-25, sedangkan bank mengenakan faedah dari pengeluaran pertama.
Cara paling pantas untuk tahu: jalankan kedua-dua mod dalam alat semak kelayakan dan bandingkan jumlah serta ansuran yang keluar.
Untuk yang mahu tahu lebih
Rujukan lanjut
Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.
Bila hidup berubah: berhenti kerja, bersara, bertukar
Letak jawatan, bersara, bertukar skim, cuti tanpa gaji, kematian atau hilang upaya, peminjam bersama letak jawatan: cara setiap laluan mengendalikannya, dengan contoh kiraan.
Pinjaman 25 tahun lebih panjang daripada kebanyakan rancangan. Di sinilah kedua-dua laluan paling berbeza, dan bahagian ini tidak pernah muncul dalam jadual kadar.
Anda letak jawatan dari sektor awam
LPPSA mengira meninggalkan perkhidmatan sebagai kemungkiran. Pembiayaan ditamatkan; kadar 4.00% kekal hanya jika anda selesaikan seluruh baki dalam 30 hari, jika tidak baki dikenakan 7% setahun sebagai hutang sivil. LPPSA menawarkan Pelan Penyelesaian Hutang (DSP) untuk menjadualkan semula, anda boleh buat pembiayaan semula dengan bank semasa dalam DSP, dan jika anda kembali ke sektor awam anda boleh memohon semula kadar 4.00%. Pinjaman bank tidak kisah di mana anda bekerja, selagi ansuran dibayar.
Anda bersara
Bersara, sama ada wajib, pilihan atau atas sebab kesihatan, bukan "meninggalkan perkhidmatan". Dengan pencen, potongan berpindah ke pencen anda. Jika anda bersara awal dan pencen belum bermula, anda bayar terus kepada LPPSA sehingga ia bermula. Pinjaman bank dibayar dari akaun anda sepanjang tempoh, sehingga umur 70.
Anda bertukar ke skim perkhidmatan awam lain
Kadar 4.00% kekal jika anda serahkan kepada LPPSA surat tawaran jawatan baharu, surat pelepasan dengan izin dan pengesahan perkhidmatan tidak terputus. Tanpanya, LPPSA boleh mengenakan kadar siling 7%.
Cuti tanpa gaji
LPPSA boleh menangguhkan ansuran semasa cuti tanpa gaji atau separuh gaji yang diluluskan, dengan syarat. Peraturannya ada di halaman LPPSA.
Kematian atau hilang upaya kekal
LPPSA menghentikan faedah dari bulan sebelumnya, dan MRTA/MRTT yang wajib membayar baki. Dengan bank, MRTA selalunya pilihan: jika anda tidak ambil, tiada apa yang membayar pinjaman itu, dan keluarga anda mewarisinya.
Peminjam bersama letak jawatan semasa binaan
Dalam pembiayaan bersama LPPSA, pasangan yang lain tidak boleh mengambil alih bahagian pasangan yang letak jawatan selagi bayaran berperingkat belum 100% dikeluarkan atau rumah belum siap. Fikirkan ini sebelum memohon bersama.
Contoh: letak jawatan selepas lima tahun
Bagi RM450,000 selama 25 tahun pada 4.00%, baki selepas 5 tahun kira-kira RM391,971. Jika baki itu dijadualkan semula pada 7% untuk baki 20 tahun, ansuran naik daripada RM2,375 kepada kira-kira RM3,039 sebulan. Terma DSP sebenar ditentukan LPPSA kes demi kes; ini cuma menunjukkan saiz lonjakannya. Jika anda sudah terfikir mungkin akan berhenti, itu sebab untuk menimbang bank dengan serius dari awal.
Menggabungkan kedua-duanya, atau bertukar kemudian
Bank sekarang dan LPPSA kemudian, LPPSA sekarang dan bank kemudian, gadaian kedua bank, dan pakej bersama yang tidak terpakai untuk bina atas tanah sendiri.
Pilihan ini tidak semestinya sekali untuk selamanya. Ini gabungan yang dibenarkan peraturan LPPSA sendiri, dan satu yang tidak.
Bank sekarang, LPPSA kemudian
LPPSA boleh menyelesaikan sepenuhnya atau sebahagian pinjaman bank sedia ada yang diambil untuk membeli tanah atau membina rumah (Jenis 5). Bank mesti sudah membayar sepenuhnya, hakmilik mesti atas nama anda, satu lot, dan dicagar kepada bank. Jika baki bank melebihi kelayakan LPPSA anda atau nilaian JPPH, anda bayar beza itu kepada bank dulu. Ia tidak boleh digunakan untuk hartanah yang pernah dibiayai LPPSA untuk anda.
LPPSA sekarang, bank kemudian
Anda boleh keluar daripada LPPSA melalui peguam anda, yang memohon penyata baki hutang untuk diselesaikan dengan bank. Surat selesai pembiayaan dikeluarkan dalam lima hari bekerja selepas bayaran penuh, dan hakmilik dipulangkan melalui portal e-Settled LPPSA. Kadar tetap itu hilang untuk selamanya.
Gadaian kedua bank untuk wang beza
Jika amaun lulus tidak cukup, bank boleh mengambil gadaian kedua di belakang LPPSA, jika bank bersetuju, atas hakmilik individu atau strata saja, dengan kebenaran bertulis LPPSA dulu. LPPSA kemudian hanya mengeluarkan wang selepas pemegang gadaian kedua mengeluarkan keseluruhan pinjamannya.
Bukan untuk bina atas tanah sendiri: pakej bersama LPPSA + bank
Pembiayaan bersama di mana pasangan di sektor swasta meminjam daripada bank bersama LPPSA hanya dibenarkan untuk membeli rumah siap atau rumah yang sedang dibina, bukan untuk membina atas tanah sendiri.
Soalan lazim
Jadi LPPSA selalu lebih baik?
Bolehkah saya guna kedua-duanya?
Bagaimana jika kos binaan melebihi had LPPSA?
Adakah pembiayaan LPPSA patuh Syariah?
Adakah penalti jika saya selesaikan LPPSA awal?
Bolehkah saya bayar lebih daripada ansuran?
Mana yang lebih pantas untuk pengeluaran tuntutan kemajuan?
Bandingkan dengan angka anda sendiri
Alat semak kelayakan kami mempunyai kedua-dua mod. Jalankan LPPSA, kemudian bank, dan lihat jumlah serta ansuran bersebelahan — dengan semua andaian dipaparkan.