Pinjaman Bank Bina Rumah Untuk Sektor Swasta & Peniaga

Kadar yang diiklankan bukan penentu kelulusan anda — DSR dan margin yang menentukannya. Kami terangkan kedua-duanya dengan angka sebenar supaya anda memohon dengan yakin. Kami kontraktor panel berdaftar CIMB dan Maybank.

Kadar dianggarkan: 4.30%; terapung, setakat 2026-09-23
Margin pembiayaan: 80–90%
Umur maksimum tamat: 70 tahun

13 minit bacaan · Disemak 23 Sep 2026

Kongsi di WhatsApp

Jawapan ringkas

Kadar yang diiklankan bukan penentu kelulusan anda — DSR dan margin yang menentukannya.
Bank menetapkan siling DSR kira-kira 60% jika pendapatan bersih di bawah RM5,000, dan 70% pada atau melebihi jumlah itu.
Margin pembiayaan 80–90%; sama ada nilai tanah anda dikira sebagai sumbangan bergantung pada asas margin bank, jadi minta ia secara bertulis.
Semasa pembinaan anda bayar faedah setiap bulan atas jumlah yang sudah dikeluarkan saja; ansuran penuh bermula selepas pengeluaran penuh.
Kadar anda ialah SBR (sama dengan OPR) campur spread; kami anggarkan 4.30% terapung, setakat 2026-09-23.

Kadar bukan bahagian yang penting

Hampir setiap iklan pinjaman rumah menonjolkan kadar. Dalam praktik, kadar antara bank utama berbeza pada tahap pecahan peratus, dan ia terapung — jadi kadar yang anda dapat hari ini bukan kadar yang anda bayar dalam tiga tahun.

Dua perkara yang benar-benar menentukan berapa banyak anda boleh pinjam:

DSR anda. Peratusan pendapatan bersih yang sudah terikat kepada hutang. Bank menetapkan siling kira-kira 60% di bawah RM5,000 bersih, dan 70% pada atau melebihi. Setiap RM100 komitmen bulanan yang anda selesaikan menambah kira-kira RM20,000 kepada kelayakan pada tempoh 30 tahun.
Margin pembiayaan. Peratusan nilai hartanah yang bank biayai. Untuk bina atas tanah sendiri, nilai tanah anda biasanya dikira sebagai sumbangan, jadi ini lebih jarang menjadi pengikat daripada DSR.

Sebelum memohon, jangan buat pinjaman baharu — walaupun pinjaman peribadi kecil untuk perabot. Ia menaikkan DSR anda pada masa yang paling salah, dan CCRIS menunjukkannya.

Peraturan yang kami gunakan

Kadar dianggarkan: 4.30% terapung
Pendapatan bersih — bergaji: 82% kasar
Pendapatan bersih — berniaga: 90% kasar
DSR — bersih di bawah RM5,000: 60%
DSR — bersih RM5,000 dan ke atas: 70%
Tempoh maksimum: 35 tahun, tamat sebelum umur 70

Setakat 2026-09-23. Dasar sebenar berbeza antara bank, dan sebahagian menggunakan kalkulasi DSR yang lebih ketat daripada ini.

Contoh pengiraan

Dijalankan melalui fungsi yang sama digunakan oleh alat semak kelayakan.

Pendapatan kasar (bergaji): RM8,000
Komitmen bulanan: RM1,200
Umur: 35
Nilai hartanah siap: RM600,000

Anggaran pembiayaan: RM540,000
Ansuran bulanan: RM2,489
Tempoh: 35 tahun
Beza untuk ditampung: RM60,000

“Beza untuk ditampung” bukan semestinya deposit tunai. Jika bank mengira margin atas nilai hartanah siap, nilai tanah anda boleh menampung sebahagian besar atau keseluruhannya. Jika ia memberi pinjaman atas nilai pasaran atau kos kontrak, mana yang lebih rendah, nilai tanah tidak menampungnya. Tanya bank secara bertulis.

Kira Dengan Angka Anda

Pembiayaan bina rumah tidak sama dengan pinjaman beli rumah

Bila anda beli rumah siap, bank bayar harga penuh kepada penjual pada satu hari. Bila anda bina atas tanah sendiri, rumah itu belum wujud. Cagaran bank ialah tanah anda campur rumah yang akan dibina, jadi bank keluarkan wang sedikit demi sedikit, ikut kerja yang sudah siap dan disahkan di tapak, dan bayar terus kepada kontraktor.

Tiga perkara berbeza daripada pinjaman beli rumah, dan ketiga-tiganya perlu masuk dalam bajet bulanan anda:

Anda bayar faedah semasa pembinaan. Sehingga pinjaman dikeluarkan sepenuhnya, bank caj faedah setiap bulan atas jumlah yang sudah dikeluarkan sahaja, dikira harian. Jumlah itu naik setiap kali satu peringkat dibayar.
Ansuran penuh bermula selepas pengeluaran penuh. Jika SBR berubah semasa pembinaan, ansuran penuh pertama dikira semula ikut SBR terkini, jadi angka dalam surat tawaran belum tentu angka akhir.
Asas margin mungkin bukan nilai rumah siap. Satu produk bina-atas-tanah yang disiarkan secara terbuka membiayai pembinaan sehingga 90% daripada yang lebih rendah antara nilai pasaran dan harga kontrak binaan. Jika bank anda guna asas ini, nilai tanah anda tidak menaikkan pinjaman melebihi harga kontrak, dan bakinya dibayar sendiri. Tanya bank secara bertulis asas mana yang mereka guna sebelum anda bergantung pada ekuiti tanah.

Pembiayaan Islamik: kontrak berbeza, pengeluaran sama

Di bank Islam, pembiayaan rumah biasanya dibina atas salah satu struktur ini. Musharakah Mutanaqisah: anda dan bank memiliki hartanah bersama, anda sewa bahagian bank (Ijarah) dan beli bahagian itu sedikit demi sedikit sehingga anda pemilik penuh. Untuk rumah yang belum dibina, kontrak ini digabungkan dengan Istisna' (kontrak pembinaan) dan Ijarah Mawsufah fi al-Zimmah (sewa ke hadapan atas aset yang akan diserahkan kemudian). Tawarruq: dua jual beli, iaitu bank jual satu aset kepada anda secara bertangguh, kemudian aset itu dijual kepada pihak ketiga secara tunai.

Dari sudut pembinaan, pengeluaran berperingkat dan tuntutan kemajuan berjalan sama. Kadar keuntungannya juga berasaskan SBR campur spread. Nyatakan awal jika anda mahu struktur patuh Syariah, kerana dokumennya berbeza.

Anggaran faedah bulanan semasa pembinaan

Berdasarkan anggaran pembiayaan RM540,000 dalam contoh di atas, pada 4.30% setahun.

25% dikeluarkan (RM135,000): RM484 sebulan
50% dikeluarkan (RM270,000): RM968 sebulan
75% dikeluarkan (RM405,000): RM1,451 sebulan
100% dikeluarkan (RM540,000): RM1,935 sebulan
Ansuran penuh selepas pengeluaran penuh: RM2,489 sebulan

Anggaran mudah (faedah setahun dibahagi 12). Bank mengira faedah harian, jadi angka sebenar berbeza sedikit ikut bilangan hari dalam bulan. Masa setiap peringkat bergantung pada jadual bayaran dalam kontrak anda.

Dari permohonan hingga pengeluaran pertama

Semak rekod kredit anda sendiri. Laporan CCRIS percuma melalui eCCRIS atau kiosk AKPK. Betulkan apa yang salah sebelum bank melihatnya.
Sediakan dokumen projek. Pelan bangunan yang diluluskan PBT dan kontrak atau quotation kontraktor. Kontraktor wajib berdaftar dengan CIDB di bawah seksyen 25 Akta 520 sebelum menjalankan kerja pembinaan, jadi bank akan minta sijilnya.
Permohonan dan penilaian. Bank melantik penilai berdaftar untuk menilai tanah dan rumah yang akan dibina. Nilai ini, bersama DSR anda, menentukan jumlah tawaran.
Surat tawaran. Baca kadar (SBR + spread), tempoh kunci, penalti penyelesaian awal, dan syarat pengeluaran sebelum menandatangani.
Dokumen guaman. Bank menghantar surat arahan kepada peguam. Peguam membuat carian tanah dan kebankrapan, anda menandatangani perjanjian (biasanya dalam masa sebulan selepas menerima tawaran), dan perjanjian mesti disetem dalam 30 hari selepas ditandatangani.
Gadaian didaftarkan, kebenaran diperoleh. Termasuk kebenaran Negeri jika geran memerlukannya.
Pengeluaran berperingkat. Setiap peringkat yang disahkan dibayar terus kepada kontraktor, dan faedah bulanan anda bermula dari pengeluaran pertama.

Dokumen yang anda perlukan

Jika anda bergaji

Kad pengenalan
Slip gaji tiga hingga enam bulan terkini
Penyata bank tiga hingga enam bulan (akaun gaji)
Penyata KWSP terkini
Borang EA atau borang cukai tahun terkini
Surat pengesahan pekerjaan

Jika anda berniaga

Kad pengenalan
Pendaftaran SSM dan borang syarikat
Penyata bank perniagaan enam hingga dua belas bulan
Borang cukai dua tahun terkini
Penyata kewangan jika ada

Untuk projek itu sendiri

Geran tanah atas nama pemohon
Resit cukai tanah terkini
Pelan bangunan yang diluluskan PBT
Quotation kontraktor dan pendaftaran CIDB

Empat yang terakhir kami bantu sediakan. Yang pertama dan kedua adalah bahagian yang paling kerap melambatkan orang, dan kedua-duanya boleh anda dapatkan dalam satu hari.

Kami kontraktor panel berdaftar

Golden Sharp Innovation (IP0580950-X) adalah kontraktor panel berdaftar dengan institusi di atas. Status panel bermakna kelayakan kami sebagai kontraktor telah dinilai, dan dokumen tuntutan kemajuan kami mengikut format yang institusi jangkakan — ia bukan jaminan kelulusan pembiayaan anda, dan bukan pengesahan produk kami oleh institusi tersebut. Kelulusan dan terma ditentukan sepenuhnya oleh LPPSA atau bank berkenaan. Logo dan tanda dagangan adalah hak milik pemilik masing-masing.

Untuk yang mahu tahu lebih

Rujukan lanjut

Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.

SBR, OPR dan peraturan Bank Negara

Bagaimana kadar anda dibentuk (SBR campur spread), bila ansuran disemak semula, dan had lain daripada Bank Negara.

Sejak 1 Ogos 2022, setiap pinjaman perumahan kadar terapung yang baharu atau dibiayai semula menggunakan Standardised Base Rate (SBR) sebagai kadar rujukan. SBR sama untuk semua bank kerana ia sama dengan OPR yang ditetapkan Bank Negara. Kadar anda ialah SBR campur spread, dan spread itulah bahagian yang berbeza antara bank dan antara pemohon.

Anggaran 4.30% kami bersamaan SBR 2.75% campur spread 1.55%. Untuk membanding bank, Bank Negara mewajibkan setiap bank memaparkan kadar efektif indikatif bagi pinjaman standard RM350,000 selama 30 tahun tanpa tempoh kunci (lock-in). Bandingkan angka itu, bukan kadar kempen.

Pinjaman yang diluluskan sebelum 1 Ogos 2022 kekal pada BR atau BLR bank itu, kecuali dibiayai semula.

OPR semasa: 2.75% (keputusan 3 September 2026)
SBR: Sama dengan OPR
Bila spread boleh dinaikkan: Hanya jika profil risiko kredit anda berubah
Ansuran disemak selepas SBR berubah: Dalam 60 hari (30 hari mulai 2 Januari 2028)
Notis ansuran baharu: Sekurang-kurangnya 7 hari sebelum berkuat kuasa
Margin maksimum, pembiayaan rumah ketiga: 70%
Pendapatan untuk DSR: Selepas cukai dan KWSP, semua hutang dikira
Tempoh maksimum pinjaman perumahan: 35 tahun

Sumber: Bank Negara Malaysia (keputusan OPR, Rangka Kerja Kadar Rujukan berkuat kuasa 1 Julai 2026, langkah margin 2010, garis panduan pembiayaan bertanggungjawab). Disemak 23 September 2026.

Tanah anda sebagai cagaran: semak ini dulu

Enam situasi geran yang perlu disemak sebelum memohon, dari tanah pusaka hingga Tanah Rizab Melayu.

Bank hanya mula mengeluarkan wang selepas dokumen guaman selesai dan kebenaran yang diperlukan diperoleh, dan dokumen itu termasuk gadaian ke atas tanah anda. Jadi geran perlu bersih dulu. Enam situasi yang patut anda semak sebelum memohon:

Tanah atas nama ibu bapa atau arwah. Tanah yang belum atas nama anda, atau pusaka yang belum dibahagi, perlu diselesaikan dulu. Panduan tanah pusaka dan pertanian.
Nama pada geran dan nama peminjam berbeza. Bank memanggilnya gadaian pihak ketiga: pemilik tanah menggadaikan tanahnya untuk pinjaman orang lain. Tidak semua bank menerimanya untuk pembiayaan pembinaan, jadi tanya awal.
Tanah masih bergadai. Jika ada baki pinjaman atas tanah itu, gadaian lama perlu diuruskan. Bila bank membiayai hartanah yang masih bergadai, amalan yang mereka nyatakan ialah pengeluaran pertama digunakan untuk menebus gadaian sedia ada. Ketahui baki sebenar anda sebelum memohon.
Sekatan kepentingan pada geran. Jika geran menyatakan tanah tidak boleh digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, pengeluaran menunggu kebenaran itu. Mohon selari dengan permohonan pinjaman, bukan selepasnya.
Tanah Rizab Melayu. Di Selangor, Negeri Sembilan, Perak dan Pahang, tanah rizab hanya boleh digadai kepada Kerajaan atau badan dan bank yang disenaraikan dalam jadual enakmen. Pastikan bank pilihan anda ada dalam senarai itu sebelum membayar yuran penilaian.
Syarat nyata pertanian. Rumah perlu dibenarkan oleh syarat tanah. Jika tidak, tukar syarat dulu. Semak tanah anda.

Kos yang dibayar sebelum rumah dimulakan

Duti setem, yuran guaman, disbursement, penilaian dan insurans, dengan contoh bagi pinjaman dalam contoh pengiraan.

Semua kos ini dikenakan oleh undang-undang atau oleh bank, bukan oleh kontraktor. Ia beberapa ribu ringgit, dan sebahagiannya boleh dibiayai ke dalam pinjaman, tertakluk had bank.

Duti setem perjanjian pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman, di bawah Akta Setem 1949.
Yuran guaman: skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023, Jadual Ketiga Jadual A: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1% bagi RM7,000,000 berikutnya. Jadual B yang lebih rendah hanya untuk transaksi di bawah Akta Pemajuan Perumahan, iaitu pembelian daripada pemaju.
Kos disbursement peguam: carian tanah, carian kebankrapan dan pendaftaran gadaian.
Yuran penilaian: ikut skala Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta.
Insurans kebakaran: lazimnya wajib. MRTA/MRTT pula pilihan.

Semak juga tempoh kunci. Satu produk yang kami baca mengenakan penalti 2% daripada jumlah pinjaman jika diselesaikan dalam tiga tahun pertama selepas pengeluaran pertama.

Contoh: pinjaman RM540,000

Jumlah pembiayaan daripada contoh pengiraan di atas.

Duti setem (0.5%): RM2,700
Yuran guaman ikut skala: RM6,650

Jumlah dua item ini: RM9,350

Belum termasuk disbursement, penilaian dan insurans. Minta quotation yuran daripada peguam panel bank sebelum menerima tawaran.

Soalan lazim

Apa itu DSR, dan mengapa ia lebih penting daripada kadar?

DSR (Debt Service Ratio) ialah peratusan pendapatan bersih anda yang sudah digunakan untuk membayar hutang. Bank menetapkan siling: kira-kira 60% jika pendapatan bersih anda di bawah RM5,000, dan 70% pada atau melebihi jumlah itu. Kadar mempengaruhi ansuran bulanan anda; DSR menentukan sama ada anda diluluskan sama sekali, dan berapa. Itu sebabnya dua orang dengan pendapatan sama boleh mendapat kelulusan yang berbeza RM150,000.

Apa itu margin pembiayaan?

Peratusan nilai hartanah yang bank sanggup biayai. 90% adalah kes terbaik; 80% lebih biasa untuk bina atas tanah sendiri. Bakinya adalah sumbangan anda. Asas margin berbeza antara bank. Jika bank mengira margin atas nilai hartanah siap (tanah + rumah), nilai tanah yang anda sudah miliki dikira dalam sumbangan itu, dan deposit tunai sebenar boleh jadi sifar. Tetapi satu produk bina atas tanah sendiri yang diterbitkan memberi pinjaman sehingga marginnya daripada nilai pasaran atau kos kontrak, mana yang lebih rendah, dan dalam kes itu nilai tanah tidak membiayai binaan. Minta bank nyatakan asasnya secara bertulis.

Mengapa kadar yang anda tunjukkan hanya anggaran?

Kerana kadar perumahan di Malaysia adalah terapung dan bergantung kepada kempen semasa, profil kredit anda dan rundingan. Kami menggunakan 4.30% setakat 2026-09-23 sebagai anggaran yang munasabah, dan kami memaparkan tarikhnya supaya anda tahu bila ia disemak. Kami tidak akan menyiarkan kadar "terendah di pasaran" tanpa tarikh — itu angka pemasaran, bukan maklumat.

Bank mana yang terbaik untuk bina atas tanah sendiri?

Yang penting bukan jenama, tetapi sama ada bank itu mempunyai produk pembiayaan pembinaan dengan pengeluaran berperingkat. Tidak semua ada. Kami kontraktor panel CIMB dan Maybank, jadi dokumen tuntutan kemajuan kami sudah dalam format kedua-duanya — tetapi anda bebas memilih mana-mana bank.

Apa yang menyebabkan permohonan tidak diluluskan?

Mengikut kekerapan: DSR yang terlalu tinggi kerana komitmen sedia ada, rekod CCRIS atau CTOS bermasalah, pendapatan yang tidak boleh didokumenkan (biasa bagi peniaga), dan dokumen tidak lengkap. Ketiga-tiga yang pertama boleh diperiksa sebelum anda memohon.

Saya berniaga sendiri. Adakah lebih sukar?

Lebih banyak dokumen, ya, tetapi bukan mustahil. Bank menganggarkan pendapatan bersih peniaga pada kira-kira 90% daripada kasar berbanding 82% untuk pekerja bergaji, jadi angka bersih anda sebenarnya dinilai lebih tinggi. Yang menentukan adalah konsistensi: penyata bank perniagaan enam hingga dua belas bulan, borang cukai, dan pendaftaran SSM yang aktif.

Saya sudah ada dua pinjaman perumahan. Adakah had berbeza?

Ya. Sejak November 2010, Bank Negara Malaysia mengehadkan margin pembiayaan untuk kemudahan pembiayaan rumah ketiga seseorang peminjam kepada 70%. Rumah pertama dan kedua ikut dasar dalaman setiap bank. Jika dua pinjaman perumahan masih berjalan atas nama anda, rancang untuk sumbangan sendiri yang lebih besar.

Adakah MRTA atau MRTT wajib?

Tidak. Produk yang kami semak menyatakan MRTA/MLTA (atau MRTT/MLTT untuk pembiayaan Islamik) sebagai pilihan, walaupun bank sangat menggalakkannya dan sesetengahnya memberi kadar lebih baik jika anda ambil melalui penanggung insurans pilihan bank. Premium boleh dibayar tunai atau dibiayai ke dalam pinjaman, tertakluk had bank. Yang biasanya wajib ialah insurans kebakaran bangunan.

Adakah pengecualian duti setem pembeli rumah pertama terpakai untuk bina atas tanah sendiri?

Jangan kira ia dalam bajet anda. Perintah pengecualian itu ditulis untuk perjanjian pinjaman bagi membeli rumah kediaman bernilai sehingga RM500,000, oleh individu yang dinamakan dalam perjanjian jual beli (SPA). Bina atas tanah sendiri tiada SPA rumah; yang ada ialah kontrak binaan. Tanya peguam anda sama ada pengecualian boleh dituntut dalam kes anda, dan anggap duti penuh sehingga dia sahkan secara bertulis.

Bolehkah saya memohon jika saya sudah hampir bersara?

Boleh, tetapi tempoh anda lebih pendek, jadi ansuran lebih tinggi untuk jumlah yang sama. Kalkulator kami menamatkan tempoh sebelum umur 70. Jika tempoh melepasi umur persaraan anda, bank akan minta anda terangkan bagaimana ansuran dibayar selepas bersara, contohnya daripada pencen atau pendapatan lain.

Apa beza CCRIS dan CTOS?

CCRIS dimiliki Bank Negara Malaysia dan hanya merekodkan pembiayaan daripada institusi yang menyertainya, dengan sejarah bayaran 12 bulan. Anda boleh semak sendiri secara percuma melalui eCCRIS atau kiosk di pejabat AKPK. CTOS, Credit Bureau Malaysia dan Experian ialah agensi pelaporan kredit berasingan yang boleh mengumpul maklumat lebih luas, seperti tindakan mahkamah. CCRIS bukan senarai hitam: ia hanya rekod.

Langkah seterusnya

Bacaan berkaitan

Bina Rumah Dengan Pinjaman Bank: DSR, Margin & Deposit

Semak berapa yang anda layak pinjam

Alat kami mengira DSR, margin dan tempoh, kemudian memberitahu anda yang mana satu menghadkan anda — kerana itu satu-satunya bahagian yang boleh anda ubah.

Semak Kelayakan Bank LPPSA atau Bank? WhatsApp Kami Sekarang