Jadual Bayaran Berperingkat: Anda Bayar Hanya Untuk Kerja Yang Siap
Wang anda tidak sepatutnya mendahului kerja. Setiap bayaran diikat kepada peringkat pembinaan yang boleh dilihat dan disahkan — bukan tarikh kalendar, bukan pendahuluan besar. Ini jadual rujukan kami. Prinsipnya sama dengan Jadual G yang LPPSA rujuk, iaitu bayar hanya selepas kerja diperakui, tetapi peratusnya tidak sama; perbandingan penuh di bawah.
- Peringkat
- 7
- Deposit pengesahan
- 5%
- Bayaran akhir
- 5%
13 minit bacaan · Disemak
Kongsi di WhatsAppJawapan ringkas
- Bayaran dibuat dalam 7 peringkat, setiap satu diikat kepada kerja pembinaan yang disahkan, bukan tarikh kalendar.
- Deposit pengesahan hanya 5%; 5% terakhir dibayar semasa serahan, selepas senarai kecacatan diselesaikan.
- Dengan LPPSA atau bank, pembiaya membayar terus kepada kontraktor mengikut tuntutan kemajuan yang disahkan; anda hanya jelaskan wang beza dulu, jika ada.
- Keluarga yang membina satu rumah atas tanah sendiri berada di luar Akta 118, jadi kontrak itu sendiri yang menetapkan jadual bayaran.
- Tanda amaran: bayaran besar sebelum kerja bermula, tuntutan tanpa perakuan, dan bayaran tunai atau ke akaun peribadi.
Satu soalan yang paling kerap ditanya, dan paling kurang dijawab dengan jelas dalam industri ini: bila wang keluar. Jadual di bawah adalah jawapannya. Setiap peringkat menyatakan apa yang mesti siap dan disahkan sebelum tuntutan dibuat.
Contoh di bawah menggunakan kos binaan RM450,000 untuk menunjukkan jumlah sebenar setiap peringkat. Jadual dan terma akhir dinyatakan dalam kontrak anda; kontrak itu yang mengikat, bukan halaman ini.
| Peringkat | Syarat pengesahan | % | Contoh RM450,000 |
|---|---|---|---|
| 1. Deposit pengesahan Selepas kontrak ditandatangani dan lukisan kerja dimuktamadkan. Ini yang menempah slot pembinaan anda dan memulakan mobilisasi. | Kontrak ditandatangani, pelan lulus diterima | 5% | RM22,500 |
| 2. Kerja tapak & asas Pembersihan tapak, penandaan, korekan, tapak konkrit dan asas selesai diuji dan disahkan jurutera. | Asas disahkan, Borang G berkaitan ditandatangani | 15% | RM67,500 |
| 3. Struktur tingkat bawah Tiang, rasuk dan papak tingkat bawah selesai. Untuk rumah dua tingkat, termasuk papak tingkat atas. | Struktur disahkan jurutera | 20% | RM90,000 |
| 4. Dinding & bumbung Kerja bata, kerangka bumbung dan genting dipasang. Rumah menjadi kalis cuaca pada peringkat ini. | Bumbung siap, rumah kalis air | 20% | RM90,000 |
| 5. M&E & plaster Pendawaian elektrik, paip air, pembetungan, plaster dinding dan siling. | Ujian paip dan pendawaian lulus | 15% | RM67,500 |
| 6. Kemasan Jubin, pintu, tingkap, kabinet dapur, kelengkapan bilik air, cat dan kemasan luar. | Semua kemasan dipasang | 20% | RM90,000 |
| 7. Serahan & bayaran akhir Dibayar semasa serahan, selepas pemeriksaan bersama dan senarai kecacatan diselesaikan. Ini bayaran akhir, bukan wang tahanan: ia tidak ditahan sepanjang tempoh liabiliti kecacatan, dan kecacatan yang muncul selepas serahan diurus di bawah waranti. | Senarai kecacatan selesai, kunci diserah | 5% | RM22,500 |
| Jumlah | 100% | RM450,000 |
Cara tuntutan kemajuan berfungsi
Jika anda membiayai melalui LPPSA atau bank, anda tidak membayar kami secara terus sepanjang pembinaan, selain wang beza jika ada. Prosesnya:
- Peringkat kerja disiapkan di tapak.
- Jurutera atau penyelia mengesahkan kerja mematuhi pelan lulus dan menandatangani perakuan peringkat.
- Kami sediakan tuntutan kemajuan dalam format yang pembiaya jangkakan.
- Pembiaya menyemak, kemudian membayar terus kepada kami.
- Anda menerima rekod setiap pengeluaran.
Status kami sebagai kontraktor panel LPPSA, CIMB dan Maybank bermakna dokumen tuntutan kami sudah mengikut format yang mereka jangkakan. Itu memendekkan masa pengeluaran, dan ia satu-satunya faedah praktikal status panel yang benar-benar dapat anda rasa.
Jadual ini berbanding Jadual G
Jadual G ialah perjanjian jual beli standard untuk rumah bertanah di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, yang dibuat di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118). Jadual Ketiganya menetapkan bila pembeli membayar pemaju berlesen. Setiap notis bayaran perlu disokong perakuan yang ditandatangani arkitek atau jurutera pemaju, dan pembeli membayar dalam 30 hari selepas notis diterima.
Akta 118 mengawal “pemajuan perumahan”, iaitu membina lebih daripada empat unit rumah. Keluarga yang membina satu rumah atas tanah sendiri dengan kontraktor tidak termasuk dalam definisi itu, jadi tiada jadual bayaran berkanun untuk kontrak anda: kontrak itu sendiri yang menetapkannya. Jadual G tetap penting, kerana garis panduan LPPSA untuk pembiayaan Jenis 2 menyatakan bayaran adalah mengikut Jadual Ketiga kepada Jadual G, dan JPPH memeriksa kemajuan binaan sebelum setiap pengeluaran sehingga 95% siap.
Jadual di bawah meletakkan kedua-duanya sebelah-menyebelah, sebagai peratus terkumpul yang sudah dibayar bila setiap peringkat siap.
| Selepas peringkat ini | Jadual G (terkumpul) | Jadual rujukan kami (terkumpul) |
|---|---|---|
| Perjanjian ditandatangani | 10% | 5% |
| Asas | 20% | 20% |
| Kerangka struktur | 35% | 40% |
| Dinding dengan bingkai pintu dan tingkap; bumbung, pendawaian dan paip (tanpa kelengkapan) | 55% | 60% |
| M&E dan plaster (dalam Jadual G, pendawaian dan paip sudah dalam baris atas) | — | 75% |
| Kemasan dalaman dan luar | 65% | 95% |
| Pembetungan, parit dan jalan yang melayani rumah | 75% | — |
| Milikan kosong / serah kunci | 92.5% | 100% |
| Hakmilik diserahkan kepada pembeli | 95% | — |
| 8 bulan dan 24 bulan selepas milikan kosong | 100% | — |
Apa yang berbeza
- Bayaran pertama lebih kecil. Jadual G mengambil 10% semasa perjanjian ditandatangani; jadual kami 5%.
- Lebih ke depan di pertengahan binaan. Dari struktur ke atas, jadual kami mendahului Jadual G: selepas kemasan ia sudah mencapai 95%, sedangkan Jadual G baru 65%, kerana Jadual G menyimpan peringkat berasingan untuk kerja taman perumahan dan meletakkan 17.5% pada milikan kosong.
- Kerja taman perumahan. Jadual G membayar pembetungan, parit dan jalan yang melayani rumah sebagai peringkat berasingan (5%, 2.5% dan 2.5%), kerana dalam taman perumahan pemaju membinanya untuk seluruh projek. Dalam jadual kami, pembetungan termasuk dalam peringkat M&E.
- Tahanan selepas serahan. Jadual G menahan 5% terakhir pada peguam pemaju sebagai pemegang pertaruhan, dilepaskan 2.5% selepas 8 bulan dan 2.5% selepas 24 bulan, iaitu tempoh liabiliti kecacatannya. Dalam jadual kami, 5% terakhir dibayar semasa serahan, selepas senarai kecacatan diselesaikan.
Jika anda membiayai melalui LPPSA, peraturan pengeluaran LPPSA sendiri yang menentukan bila wangnya bergerak: berperingkat berdasarkan laporan kemajuan JPPH sehingga 95%, kemudian 5% terakhir bila CCC (atau CF) diterima atau enam bulan selepas bayaran 95% dikeluarkan, mana yang lebih awal. Sebelum menandatangani dengan mana-mana kontraktor, tanya bagaimana jadual kontraknya dipadankan dengan pengeluaran pembiaya anda. Proses penuh LPPSA Jenis 2.
Peratus Jadual G diambil daripada teks selepas pindaan 2015, yang terpakai kepada pemaju yang dilesenkan mulai 1 Julai 2015. Projek yang dilesenkan sebelum tarikh itu masih memakai borang lama, yang membahagikan peringkat akhir secara berbeza.
Wang anda sendiri: wang beza, faedah semasa pembinaan, dan rekod
LPPSA mentakrifkan wang beza sebagai perbezaan antara harga hartanah dengan jumlah pembiayaan yang diluluskan, dan ia perlu dijelaskan oleh anda dulu sebelum LPPSA mengeluarkan wang pembiayaan. LPPSA juga tidak membiayai kos penyediaan pelan dan penyediaan tapak, jadi sediakan bajet berasingan untuknya. Peraturan penuh LPPSA.
Untuk pinjaman bank, wang juga dikeluarkan berperingkat, dan semasa pembinaan anda membayar faedah atas jumlah yang sudah dikeluarkan saja. Bank menerangkan formulanya dalam helaian pendedahan produk, lazimnya: jumlah dikeluarkan × kadar faedah × (bilangan hari ÷ 365). Contoh: selepas RM180,000 dikeluarkan (40% daripada RM450,000), pada kadar andaian 4.3% setahun, faedah untuk 30 hari lebih kurang RM636. Kadar sebenar ialah yang dalam surat tawaran anda; kadar ini andaian kami pada 2026-09-23.
Tanda bahaya
- Bayaran besar sebelum kerja bermula. Jadual G mengehadkan bayaran semasa tandatangan kepada 10%, dan borang CIDB 2022 tidak ada bayaran pendahuluan langsung.
- Tuntutan tanpa perakuan. Dalam Jadual G, PAM dan CIDB, bayaran mengikut perakuan profesional (arkitek, jurutera atau Pegawai Penguasa), bukan invois kontraktor semata-mata.
- Tuntutan mendahului kerja. Borang standard hanya membayar kerja yang dilaksanakan dengan betul, dan bahan di tapak hanya bila ia tidak dibawa terlalu awal dan dilindungi.
- Bayaran tunai atau ke akaun peribadi. LPPSA hanya mengeluarkan wang kepada kontraktor atau peguam pemegang pertaruhan. Jika anda membayar sendiri, bayar ke akaun syarikat yang dinamakan dalam kontrak dan minta resit.
- Kontraktor tidak berdaftar. Semak nombor CIDB kontraktor dalam carian kontraktor awam CIDB sebelum membayar apa-apa.
- Kerja tambahan yang dipersetujui secara lisan saja.
Rekod yang perlu anda simpan
- Kontrak yang ditandatangani, termasuk jadual bayaran, spesifikasi dan senarai kadar.
- Setiap tuntutan kemajuan bersama perakuan yang menyokongnya, dan gambar bertarikh kerja pada peringkat itu.
- Resit atau penyata untuk setiap bayaran, termasuk penyata pengeluaran daripada LPPSA atau bank.
- Setiap arahan variation secara bertulis, dengan harga yang dipersetujui sebelum kerja dibuat.
- Salinan perakuan Borang G yang ditandatangani sepanjang pembinaan.
- Senarai kecacatan semasa serahan, dan bukti setiap satu sudah dibetulkan.
- Surat-menyurat bertulis dan bertarikh tentang sebarang kelewatan atau pertikaian.
Untuk yang mahu tahu lebih
Rujukan lanjut
Peraturan dan butiran di sebalik panduan di atas. Buka yang berkaitan dengan anda saja.
Cara borang kontrak standard mengendalikan bayaran
Cara borang PAM 2018, CIDB 2022 dan Jadual G mengendalikan tuntutan, perakuan dan wang tahanan, serta bon dan harga variation.
Kontrak untuk satu rumah selalunya lebih ringkas, tetapi borang standard di Malaysia menunjukkan apa yang industri terima sebagai amalan biasa. Tiga yang paling kerap dirujuk:
Kontrak PAM 2018 (Dengan / Tanpa Kuantiti)
- Kontraktor memohon bayaran pada selang tuntutan interim dalam kontrak, biasanya sebulan sekali.
- Arkitek mengeluarkan Perakuan Interim dalam 21 hari selepas permohonan lengkap diterima. Dalam borang Dengan Kuantiti, juruukur bahan (QS) menyediakan penilaian.
- Majikan membayar dalam Tempoh Menghormati Perakuan dalam Lampiran. Jika tidak, kontraktor boleh memberi notis dan menggantung kerja, mengenakan faedah, atau menamatkan pengambilan kerjanya.
- Wang tahanan ialah peratus tetap daripada nilai yang diperakui, 5% jika tidak dinyatakan, tanpa had atas. (PAM 2006: 10%, sehingga had 5% daripada jumlah kontrak.)
- Separuh tahanan dilepaskan selepas Perakuan Siap Kerja (CPC); bakinya selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat dan Perakuan Membaiki Kecacatan dikeluarkan.
Borang Standard CIDB untuk Kerja Bangunan 2022
- Kontraktor menghantar Penyata Kerja Siap pada selang yang dipersetujui, sebulan sekali jika tidak dinyatakan. Bayaran berperingkat boleh disenaraikan dalam Lampiran sebagai ganti.
- Pegawai Penguasa (SO) mengeluarkan Perakuan Interim dalam 21 hari.
- Majikan membayar dalam 21 hari selepas tarikh perakuan kecuali dinyatakan lain; bayaran lewat dikenakan faedah mudah, 2% di atas kadar pinjaman asas Maybank jika tidak dinyatakan.
- Wang tahanan 5% jika tidak dinyatakan, disimpan majikan dalam akaun bank amanah yang berasingan.
- Separuh dilepaskan dalam 14 hari selepas CPC; bakinya selepas tempoh liabiliti kecacatan (12 bulan jika tidak dinyatakan) atau Perakuan Membaiki Kecacatan, mana yang lebih lewat.
- Bahan yang dihantar ke tapak dibayar pada peratus dalam Lampiran (75% jika tidak dinyatakan), dan hanya bila dibawa pada masa yang sesuai dan dilindungi.
Jadual G (membeli daripada pemaju)
- 10% semasa tandatangan, selebihnya mengikut peringkat binaan.
- Setiap notis disokong perakuan arkitek atau jurutera pemaju, yang menjadi bukti kerja sudah siap.
- Pembeli membayar dalam 30 hari selepas notis; bayaran lewat dikenakan faedah 10% setahun.
- Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dari milikan kosong, dengan 5% dipegang peguam pemaju.
Deposit, bon dan jaminan
Borang CIDB 2022 tidak ada bayaran pendahuluan langsung. Jaminan untuk setiap pihak datang dalam bentuk lain, jika modul pilihan digunakan: Bon Pembayaran daripada majikan kepada kontraktor (Modul Pilihan E, 5% daripada jumlah kontrak jika tidak dinyatakan), yang boleh digunakan kontraktor jika sesuatu perakuan tidak dibayar; dan Deposit Jaminan Pelaksanaan daripada kontraktor kepada majikan (Modul Pilihan F, 5% jika tidak dinyatakan), dipegang sehingga CPC.
Variation order: bagaimana harganya dikira
Borang CIDB 2022 mentakrifkan variation secara luas: tambah atau kurang kuantiti, kerja ditambah atau dikeluarkan, tukar kualiti atau bahan, dan perubahan aras, susun atur atau saiz. Kerja yang dikeluarkan mengurangkan jumlah kontrak, sama seperti tambahan menaikkannya. Variation diarahkan secara bertulis, dan dinilai mengikut urutan ini: kadar dalam kontrak jika kerjanya serupa; kadar kontrak dengan pelarasan yang adil jika keadaan atau kuantiti berubah; kadar pasaran yang adil jika kedua-duanya tidak sesuai; dan kerja harian (daywork) hanya jika dibenarkan secara bertulis dulu, dengan tambahan 15% atas kadar daywork kecuali dinyatakan lain. Sebab itu kadar dalam quotation atau BQ anda penting: ia menjadi harga setiap perubahan.
CIPAA 2012: hak bila bayaran tertunggak, dan pengecualian untuk rumah sendiri
Langkah tuntutan bayaran dan adjudikasi di bawah CIPAA, dan pengecualian seksyen 3 untuk rumah yang anda bina untuk didiami.
Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (CIPAA, Akta 746) ialah laluan cepat untuk pertikaian bayaran di bawah kontrak pembinaan bertulis:
- Pihak yang tidak dibayar menyerahkan tuntutan bayaran bertulis yang menyatakan jumlah dan tarikh matang, peruntukan kontrak yang dirujuk, kerja yang dituntut, dan bahawa ia dibuat di bawah Akta ini (s.5).
- Pihak yang menerima ada 10 hari bekerja untuk menyerahkan respons bayaran, sama ada membayar atau menyatakan jumlah yang dipertikai dan sebabnya. Jika diam, seluruh tuntutan dianggap dipertikai (s.6).
- Mana-mana pihak kemudian boleh merujuk pertikaian itu kepada adjudikasi (s.7).
- Jika jumlah yang diputuskan adjudikator tidak dibayar, pihak yang menang boleh memberi notis dan, 14 hari kalendar kemudian, menggantung atau memperlahankan kerja (s.29).
- Syarat “bayar bila dibayar”, termasuk bayaran yang bergantung pada pengeluaran pembiayaan, adalah terbatal (s.35).
- Jika kontrak tiada terma bayaran, bayaran kemajuan adalah bulanan dan matang 30 hari kalendar selepas invois diterima (s.36).
Pengecualian seksyen 3
Seksyen 3 menyatakan Akta ini tidak terpakai kepada kontrak pembinaan yang dibuat oleh orang perseorangan (natural person) untuk kerja pembinaan bagi bangunan yang kurang daripada empat tingkat dan yang sepenuhnya bertujuan untuk didudukinya. Ketiga-tiga syarat mesti dipenuhi serentak: kontrak ditandatangani oleh individu, bukan syarikat; bangunan kurang daripada empat tingkat; dan ia sepenuhnya untuk diduduki orang itu sendiri.
Jadi bila anda sendiri menandatangani kontrak untuk membina rumah setingkat atau dua tingkat yang akan anda duduki, CIPAA tidak terpakai kepada kontrak itu. Itu tidak bermaksud tiada perlindungan: kedua-dua pihak masih bergantung pada terma kontrak dan mahkamah, atau timbang tara jika kontrak memperuntukkannya. Tetapi tiada laluan adjudikasi 10 hari bekerja, dan larangan “bayar bila dibayar” dalam s.35 juga tidak terpakai kepada kontrak itu, jadi baca klausa bayaran dan pertikaian dalam kontrak anda sendiri dengan teliti.
CIPAA mungkin terpakai jika mana-mana syarat tidak dipenuhi, contohnya kontrak dibuat atas nama syarikat, atau rumah dibina untuk disewakan atau dijual. Jika kedudukan anda tidak jelas, dapatkan nasihat peguam sebelum bergantung pada mana-mana satu.
Soalan lazim
Siapa yang membayar — saya atau pembiaya?
Apa yang berlaku jika satu peringkat lambat disahkan?
Bolehkah saya menahan bayaran jika saya tidak berpuas hati?
Adakah variation order mengubah jadual ini?
Mengapa deposit hanya 5%?
Adakah Akta Pemajuan Perumahan melindungi saya?
Berapa peratus wang tahanan yang biasa?
Bolehkah kontraktor menuntut bayaran untuk bahan yang baru dihantar ke tapak?
Lihat angka sebenar untuk projek anda
Kalkulator kos memberi jumlah keseluruhan; quotation rasmi kami memecahkannya kepada tujuh peringkat di atas, dengan jumlah tepat setiap peringkat. Kedua-duanya percuma.